Neue Wege beim Schulbau: Wenn Architekt:innen außen vor bleiben

Das stellt die lokalen Verantwortlichen vor erhebliche Probleme. „Die Kassen der Kommunen sind leer, und vor allem in kleineren Städten ist die nötige Kompetenz für den Schulbau nicht vorhanden“, stellt Jens Nagel fest, Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Hemsö. Dieses bringt sich deshalb als Investor ins Spiel, der Schulen baut oder saniert und anschließend langfristig an die Kommune vermietet. In Köln-Porz beispielsweise hat Hemsö den Zuschlag für ein Berufskolleg erhalten. 130 Millionen Euro investiert das Unternehmen in den Neubau, in dem vom Schuljahr 2031 an rund 1.300 Schülerinnen und Schüler lernen sollen. Auch in diesem Fall übernimmt Goldbeck als Totalunternehmer sowohl die Planung als auch die schlüsselfertige Errichtung des Berufskollegs. 

Kein Wettbewerbsverfahren

Was sowohl im Main-Kinzig-Kreis als auch in Köln-Porz fehlt, sind ein Architekturwettbewerb und die damit verbundene Möglichkeit für Büros, auf diesem Weg an Aufträge zu kommen. Entsprechend kritisch äußern sich Architektinnen und Architekten über solche Verfahren. „Kommunale Auftraggeber sollten ihre Gestaltungshoheit nicht in Gänze auf kommerzielle Unternehmen zu übertragen versuchen“, sagt Gerhard Greiner, der Präsident der Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen. Genau das passiere aber bei der Beauftragung „vermeintlicher Rundum-sorglos-Pakete“ an Generalübernehmer.

„Entscheidend darf nicht allein sein, was kurzfristig am günstigsten erscheint“, erklärt Greiner weiter. Betrachte man den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes, so könne die vermeintlich billige Beschaffung am Ende sogar deutlich teurer zu stehen kommen. „Kommunen“, begründet er dies, „übersehen oft, dass gerade in der sorgfältigen Vorbereitung der Vergabe von Planungs- und Bauleistungen – im besten Fall als Phase Null – die größten Potenziale liegen, weil hier die wichtigsten Weichenstellungen erfolgen und die größten Einsparmöglichkeiten bestehen.“  

Wo bleibt die gestalterische Qualität?

Die Planungsqualität werde durch den Auftrag an Generalunternehmer (GU) oder Totalunternehmer (TU) sowie andere Modelle nicht infrage gestellt, sagt hingegen eine Sprecherin der Kölner Stadtverwaltung. Die Haltung Kölns ist deshalb relevant, weil sich die Domstadt bei Schulbau und -sanierung so intensiv wie kaum eine andere Kommune unterschiedlicher Methoden bedient. Nach Angaben der Stadtverwaltung gingen im Jahr 2025 knapp 27 % der Aufträge im Schulbau an Generalunternehmer und 36 % an Totalunternehmer, während gut 9 % in Modulbauweise realisiert wurden.  

Die Vergabe an General- oder Totalunternehmer bietet aus Sicht der Stadtverwaltung wesentliche Vorteile in Bezug auf Wirtschaftlichkeit, Terminsicherheit und Risikominimierung. Gestalterische Ziele könnten bereits in der Ausschreibung verbindlich festgelegt werden, sagt die Sprecherin der Stadtverwaltung. Auch ließen sich Architekturwettbewerbe mit einem anschließenden GU- oder TU-Verfahren kombinieren. „Die Rolle der Planenden verändert sich, entfällt jedoch nicht“, betont die Sprecherin. Planungsleistungen würden schließlich weiterhin erbracht, wenn auch häufig innerhalb der Organisation des GU-/TU-Unternehmens oder durch von ihm beauftragte Planungsbüros.

Wenn Investoren Schulen bauen

In bestimmten Fällen entscheidet sich Köln (wie beim Berufskolleg in Köln-Porz) auch für ein Investorenmodell, bei dem die Stadt Schulflächen von einem privaten Investor anmietet. Dieses Modell wenden auch andere Städte an. So hat Frankfurt am Main vom Immobilienunternehmen Cells 40.000 qm Fläche angemietet, um dort einen Schulcampus unterzubringen. Dabei handelt es sich nicht um einen Neubau, sondern um die Umnutzung eines Bürogebäudes, nämlich des ehemaligen Sitzes der Deutschen Börse, der jetzt den Namen Lateral Towers trägt. Geplant wurde der Umbau von der zum Modulbauer Nokera gehörenden Fuchshuber Planning GmbH, die von Cells direkt beauftragt wurde.

Dass ungenutzte Bürogebäude zu Schulen werden, ist nur einer der Trends, die den Schulbau prägen. Ein zweiter Trend ist das Bestreben, das Prinzip des einfachen Bauens auch beim Schulbau anzuwenden. Ein solches Gebäudetyp-E-Pilotprojekt findet sich in Fürth. 

Neue pädagogische Konzepte

Allerdings kollidiert das Bestreben nach mehr Einfachheit mit den Anforderungen zeitgemäßer pädagogischer Konzepte, die mehr Fläche als hergebrachte Klassenräume beanspruchen. Das kritisiert Hemsö-Geschäftsführer Jens Nagel: Mehr Fläche bedeute, „dass es immer teurer wird“. 2024 stellte auch Berlins Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler die in der Hauptstadt geltenden Anforderungen infrage. Dort werden Schulen nach dem Compartment-Prinzip errichtet, das sich durch große Flexibilität auszeichnet. Überbordende Standards müsse man hinterfragen und die Schulen wieder kleiner bauen, sagte Gaebler damals.

Mit einem Großteil der Schulneubauten in Berlin ist das landeseigene Wohnungsunternehmen Howoge beauftragt worden. Dieses arbeitet beim Schulbau mit unterschiedlichen Vergabemodellen, die sowohl Verfahren mit vorgeschaltetem Architekturwettbewerb als auch die Vergabe von Planungs- und Bauleistungen an einen Generalübernehmer umfassen. Das Generalübernehmermodell habe den Vorteil, dass sich Schnittstellen reduzieren und Abläufe besser koordinieren ließen, heißt es bei der Howoge. Architekturwettbewerbe ermöglichten es demgegenüber, aus einer Vielzahl von Entwürfen die für die jeweilige Bauaufgabe überzeugendste Lösung auszuwählen.

Kosteneinsparungen erhoffen sich die Verantwortlichen in unterschiedlichen Städten im Übrigen auch von der verstärkten Anwendung serieller und modularer Bauweisen. Auch bei der Bertha-von-Suttner-Schule im hessischen Nidderau ist die systematische Bauweise ein Grund für die hohe Realisierungsgeschwindigkeit: Wesentliche Bauteile fertigt Generalübernehmer Goldbeck in eigenen Werken vor, sodass sie auf der Baustelle nur noch zusammengesetzt werden müssen.