Wie wäre es so schön im Wunderland … Die Geschichten vom schnellen Bauen und bezahlbaren Wohnen müssten eigentlich auf diese Weise beginnen: wie Märchen. In der Planung zählen aber keine Wünsche, sondern Fakten. Zum Grundwissen über Projektsteuerung gehört: Die Projektziele Kosten, Termine und Qualitäten stehen in Konkurrenz zueinander. Dass Baden-Württemberg stärker als angenommen wächst, wissen wir seit den 2010er-Jahren. Akut wurde die Diskussion um „schnell und bezahlbar“ in der Flüchtlingskrise 2015. Noch heute stehen Containersiedlungen an den seltsamsten Stellen in Städten und Gemeinden – schnell gebaut und ohne jeden Mehrwert.

Die „Deutschlandstudie“ der TU Darmstadt errechnete 2016 Potenziale von bis zu 1,5 Millionen Wohneinheiten durch Aufstockung von Bestandsbauten. Davon ist nichts zu sehen. Bereits 2018 bezeichnete der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft serielles Bauen als „Haute Couture vom Band“. Es klang zu schön: „Serielles Bauen: zukunftsweisende Konzepte für schnellen, kostengünstigen Wohnungsbau in hoher Qualität.“ Die Realität: keine signifikante Reduktionsperspektive! Es sei denn, man hält 2.370 statt 2.444 Euro Herstell- und Baunebenkosten pro qm Wohnfläche (drei %) für wegweisend. 

Nicht einmal in der Null-Zins-Phase wurde das Versprechen eingelöst. Die Realität: in Baden-Württemberg sank die Zahl der Baugenehmigungen von 45.000 im Jahr 2021 auf 20.673 im Jahr 2024. Noch immer fehlen rund 115.000 Wohneinheiten. Das Projektentwicklungsvolumen befindet sich im freien Fall. Der Wohnungsmarkt wird von finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen viel stärker bestimmt, als es die Politik realisieren will. Spekulative Bodenpreise, Material- und Personalkosten, Überregulierung im Baunebenrecht oder die Zinsentwicklung diktieren den Markt. Wertberichtigungen für Immobilien rauben den Bestandshaltern die Kapitaldienstfähigkeit.  

Die Flucht der Kapitalgeber aus dem Immobilienmarkt ist unübersehbar. Sind Bau-Turbo und LBO-Novelle die Lösung? Mitnichten, denn sie lösen das grundsätzliche Problem nicht: die Finanzierbarkeit. Diskutieren wir endlich und offen über die Kappung der Bodenpreisspekulation, die Priorisierung rechtlicher Anforderungen, eine Orientierung an effizienten Wohnformen über eine grundlegende Neuorganisation der Wohnraumförderung. Hamburg macht es vor: Wohnungspolitik braucht einen gesamtheitlichen und für alle Akteurinnen nachvollziehbaren Ansatz. Es braucht einen „Baden-Württemberg-Standard“ mit klaren Rahmenbedingungen für Baukostenreduzierungen im Neubau und im Bestand. Im Märchen geht das alles ganz einfach und schnell, aber nur dort. 

Dieser Artikel erschien in der Printversion des Deutschen Architekt:innenblatts, Ausgabe Q1/2026 für Baden-Württemberg.