49,2 qm Wohnfläche stehen im statistischen Durchschnitt jedem Menschen in Deutschland zur Verfügung. Das entspricht einer Zunahme um 41 % gegenüber dem Jahr 1991 und wirft die Frage auf, ob sich nicht durch eine bessere Verteilung des vorhandenen Wohnraums die Wohnungskrise in den Ballungsräumen zumindest lindern ließe. Der Versuch, das Problem des knappen Wohnraums „durch Mengenausweitung (Neubau) zu lösen, reicht nicht mehr aus und erweist sich unter veränderten Rahmenbedingungen als zunehmend schwierig“, heißt es beispielsweise in dem von der Beratungsgesellschaft Regiokontext mitverantworteten Positionspapier „Wohnflächensuffizienz: Es geht … noch besser!“ 

Doch welche Alternativen gibt es? In der Öffentlichkeit am intensivsten diskutiert wird der Wohnungstausch. Dabei zieht ein Haushalt, der sich verkleinern möchte, in eine kleinere Wohnung, deren Bewohnerinnen und Bewohner im Gegenzug die größere Wohnung übernehmen.

Mancherorts haben Wohnungsunternehmen solche Tauschprogramme entwickelt – mit äußerst überschaubarem Erfolg. So verzeichnete beispielsweise das 2018 gestartete Tauschportal der sechs landeseigenen Berliner Wohnungsunternehmen mit ihren rund 370.000 Wohnungen bis 2025 lediglich rund 800 erfolgreich abgeschlossene Tauschvorgänge.

Ungenutzte Zimmer mobilisieren 

Laut Daniel Fuhrhop sollte der Schwerpunkt deshalb nicht auf aufwendigen Tauschprogrammen liegen. „Für mich steht die Frage im Vordergrund, wie sich leer stehende einzelne Räume – und nicht ganze Wohnungen – aktivieren lassen“, sagt der Wohnwendeökonom, der 2023 seine Dissertation „Der unsichtbare Wohnraum“ veröffentlicht hat. 

Besonders großes Potenzial sieht Fuhrhop im Modell „Wohnen für Hilfe“, das international unter dem Begriff Homeshare bekannt ist. Dabei ziehen junge Menschen in Einfamilienhäuser oder große Wohnungen, deren ältere Bewohnerinnen und Bewohner gern Gesellschaft hätten. Welche Möglichkeiten damit verbunden sind, zeigt ein Blick nach Brüssel: Laut Fuhrhop werden dort im Rahmen dieses Programms jährlich über 400 Mietverhältnisse vermittelt. 

„Wenn man Wohnen für Hilfe etablieren will, muss man es richtig machen“, sagt Fuhrhop. Das bedeute unter anderem, ein langfristiges Finanzierungsmodell inklusive Vermittlungsgebühren aufzubauen. Genau an dieser Langfristigkeit mangle es in Deutschland, bedauert Furhop. Nach seinen Recherchen wurden seit den 1990er-Jahren hierzulande 75 solche Vermittlungsstellen gegründet, von denen 39 ihre Tätigkeit bereits wieder eingestellt haben. 

Mittlerweile hat allerdings auch die professionelle Immobilienwirtschaft dieses Betätigungsfeld entdeckt: Das Münchner Start-up InGemeinschaft GmbH hat sich zum Ziel gesetzt, aus dieser Vermittlungstätigkeit ein Geschäftsmodell zu machen. Erträge verspricht es sich durch eine Servicegebühr, die die vom Start-up vermittelten Personen bezahlen. Diese beträgt entweder einmalig 450 Euro oder monatlich 50 Euro.

Das Modell „Sicher vermieten“ 

Ein zweites Modell, auf das Fuhrhop aufmerksam macht, heißt „Sicher vermieten“. Es richtet sich an Privateigentümer, die schlechte Erfahrungen mit Mieterinnen oder Mietern gemacht haben und ihre Wohnungen deshalb lieber leer stehen lassen. Die Idee: Indem eine zwischengeschaltete Instanz eine Mietgarantie übernimmt und bei Problemen vermittelnd eingreift, werden solche Wohnungen wieder dem Markt zugeführt. So hat beispielsweise die vom Caritasverband der Diözese Rottenburg-Stuttgart betriebene „Kirchliche Wohnrauminitiative“ auf diese Weise bisher gut 2.000 Personen mit Wohnraum versorgt. 

Stabile Quadratmetermiete trotz Umzug

Während bei diesen Konzepten Privatvermieter im Fokus stehen, setzen große Wohnungsunternehmen vermehrt auf ein anderes Instrument: Sie bieten Haushalten, die in eine deutlich kleinere Wohnung ziehen, an, die Miete pro Quadratmeter Wohnfläche unverändert zu belassen. Damit adressieren sie ein zentrales Problem: Weil die Quadratmetermiete bei neuen Mietverträgen deutlich höher ist als bei alten, zahlt der umzugswillige Haushalt für die kleinere Wohnung oft mehr als für die größere, die er zuvor bewohnt hat. 

In München hält deshalb die kommunale Münchner Wohnen GmbH bei verkleinernden Umzügen die Quadratmetermiete stabil. Noch weiter geht die ebenfalls städtische ProPotsdam GmbH in der brandenburgischen Landeshauptstadt: Mit ihrem 2011 eingeführten Wohnflächenbonus reduziert sie die Miete für die kleinere Wohnung gegenüber der Angebotsmiete im Exposé um zwei Euro pro Quadratmeter. Bisher wechselten immerhin gut 260 Haushalte zu diesen Konditionen ihre Wohnung. 

Darüber hinaus arbeitet die neue Potsdamer Oberbürgermeisterin Noosha Aubel daran, eine Wohnraumagentur zu gründen und so den vorhandenen Wohnraum besser zu nutzen. Auch anderswo habe sich im Umgang mit dem unsichtbaren Wohnraum etwas verändert, stellt Daniel Furhop fest: „Wenn ich mit Kommunen ins Gespräch komme, muss ich niemandem mehr erklären, worum es geht.“

Buchtipp

Die Dissertation von Daniel Fuhrhop ist kostenfrei verfügbar: transcript-verlag.de

Das Positionspapier „Wohnflächensuffizienz: Es geht … noch besser“ von ProPotsdam