Fallstricke bei Büroübernahme und -gründung

Wer ein Büro übernimmt, regelt weit mehr als den Kaufpreis. Zehn Rechtsfragen, die Sie bei Übernahme und Gründung im Fokus haben müssen.

Martin Straube und Karen Faehling

22.09.2026 5min

Nachfolge Selbstständigkeit Recht Bundesweit

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Der Kaufvertrag ist unterschrieben, der Kaufpreis überwiesen – und trotzdem kann die Übernahme oder Gründung eines Architekturbüros Jahre später im Streit enden. Wenn Sie ein Büro übernehmen oder gründen, regeln Sie weit mehr als eine Zahl auf dem Papier. Architektenverträge gehen bei einem Asset Deal nicht automatisch auf den Erwerber über. Mitarbeitende können dem Betriebsübergang widersprechen. Für Altprojekte kann plötzlich der falsche Vertragspartner haften. Diese Rechtsfragen entscheiden, ob eine Büroübernahme/ -gründung gelingt oder zum Streitfall wird – von Vertrag, Personal und Haftung bis zu Urheberrecht, Wettbewerbsverbot und Bauvorlageberechtigung. Martin Straube und Karen Faehling zeigen, worauf Architektinnen und Architekten achten müssen und wie eine gestufte Übergabe über eine PartGmbB Fallstricke vermeidet.

1. Der Kaufvertrag: mehr als ein Kaufpreis

Zunächst kurz zu den beiden Formen des Erwerbs oder der Übernahme eines Architekturbüros:

Share Deal: Der Käufer erwirbt die Anteile an der Gesellschaft. Die Gesellschaft bleibt mit ihren Verträgen, Vermögenswerten und Verbindlichkeiten bestehen.

Asset Deal: Der Käufer übernimmt gezielt einzelne Vermögenswerte oder Unternehmensteile. Verträge gehen dabei grundsätzlich nicht automatisch mit über. Das geschieht häufig in Kombination mit einer Gründung.

Anschaulich gesagt: Beim Share Deal kauft man die ganze Schachtel samt Inhalt. Beim Asset Deal öffnet man die Schachtel und kauft nur die Teile, die man haben möchte.

Ein Büroübernahmevertrag muss weit über die Kaufpreiszahlung hinausgehen. Er sollte den Kaufgegenstand klar abgrenzen – Anteile (Share Deal) oder einzelne Vermögenswerte (Asset Deal) –, eine belastbare Bewertung auf Basis des Ertragswertverfahrens (Auftrags- und Praxiswert zuzüglich Substanzwert) enthalten sowie sämtliche Dauerschuldverhältnisse, Inventar und Software als verbindliche Anlage auflisten. Der Kaufpreis wird üblicherweise aus dem nachhaltigen Jahresüberschuss und einem zwischen den Parteien zu verhandelnden Multiplikator abgeleitet, der insbesondere von der Auftragslage und der Mitarbeiterstruktur abhängt. Bilanz- und Vollständigkeitsgarantien des Verkäufers sichern den Käufer zusätzlich ab.

2. Vertragsübernahme laufender Aufträge

Architektenverträge sind Vertrauensverhältnisse und gehen bei einem Asset Deal nicht automatisch auf den Erwerber über. Erforderlich ist ein dreiseitiger Vertrag mit dem Auftraggeber oder eine Übernahmevereinbarung mit dessen nachträglicher Zustimmung. Verweigert der Auftraggeber die Zustimmung, bleibt der Verkäufer Vertragspartner; im Innenverhältnis erfüllt der Erwerber und stellt frei. Ein Muster-Zustimmungsschreiben mit klarer Fristsetzung erleichtert die Praxis erheblich und schafft frühzeitig Rechtssicherheit für beide Seiten.

3. Übernahme des Personals

Bei einem Betriebsübergang gehen Arbeitsverhältnisse kraft Gesetzes auf den Erwerber über, auch bei personalintensiven Architekturbüros ohne wesentliche Betriebsmittel. Mitarbeitende sind vorab schriftlich zu unterrichten und können dem Übergang des Arbeitsverhältnisses binnen eines Monats widersprechen. Wird nur einzelnes Personal übernommen, ohne dass ein Betriebsübergang vorliegt, sind individualvertragliche Neuregelungen erforderlich.

4. Haftungseintritt für Altprojekte

Beim Share Deal bleibt die schon bestehende Gesellschaft Vertragspartnerin, Altverbindlichkeiten bleiben bei ihr. Beim Asset Deal dagegen haftet der Erwerber grundsätzlich nicht automatisch – außer bei Firmenfortführung oder für übergehende Arbeitsverhältnisse. Mängelansprüche aus Altprojekten (Verjährung regelmäßig fünf Jahre ab Abnahme) verbleiben beim ursprünglichen Vertragspartner. Eine Nachhaftungs- beziehungsweise Rückwärtsversicherung des Verkäufers sollte vertraglich zugesichert werden, damit Ansprüche aus Altprojekten während der gesamten Verjährungsfrist abgesichert bleiben; eine Freistellungsklausel im Kaufvertrag ist unverzichtbar.

5. Urheberrecht an Planungen

Das Urheberpersönlichkeitsrecht – vor allem Benennungsrecht und Entstellungsverbot – ist höchstpersönlich und beim Büroverkauf nicht übertragbar; es verbleibt beim tatsächlichen Planverfasser. Übertragbar sind nur Nutzungsrechte. Praxisrelevant wird dies etwa, wenn der neue Büroinhaber mit Projekten des Vorgängers auf der eigenen Webseite wirbt: Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung, wer Bestandspläne für Referenzen nutzen darf und wie mit der Urhebernennung bei fortgeführten Projekten umzugehen ist, drohen Abgrenzungsstreitigkeiten.

6. Wettbewerbsverbot des Verkäufers

Ein nachvertragliches Wettbewerbsverbot ist nur wirksam, soweit es den Käufer vor illoyaler Verwertung schützt und in Ort, Gegenstand und Zeit das notwendige Maß nicht überschreitet; andernfalls ist es sittenwidrig. Üblich sind zwei bis drei Jahre mit Beschränkung auf den bisherigen Einzugsbereich. Bei vollständigem Verkauf mit starkem persönlichem Auftraggeberbezug erkennt die Rechtsprechung auch längere, räumlich begrenzte Verbote an. Eine pauschale, textbausteinartige Klausel ohne Bezug zum Einzelfall hält einer gerichtlichen Prüfung dagegen häufig nicht stand.

7. Gesellschaftsgründung als Übergabeinstrument

Statt eines Direktverkaufs bietet sich oft eine gestufte Übergabe an: Der Nachfolger tritt zunächst als Gesellschafter ein, der Alt-Inhaber scheidet später aus. Verträge und Arbeitsverhältnisse bleiben bei der fortbestehenden Gesellschaft, ohne Einzelzustimmungen. Die PartGmbB begrenzt die Haftung für Berufsfehler auf das Gesellschaftsvermögen und eignet sich daher besonders für diese Konstellation.

8. Dauerschuldverhältnisse

Mietverträge gehen nicht automatisch über; erforderlich ist die Zustimmung des Vermieters oder ein Neuabschluss. Software-Lizenzen sind häufig personengebunden und laut Anbieter-AGB nicht übertragbar – ein oft unterschätzter Kostenfaktor. Alle Dauerschuldverhältnisse gehören als Anlage mit dem Vermerk „übertragbar“ oder „zustimmungspflichtig“ in den Kaufvertrag.

9. Bauvorlageberechtigung und Kammer

Die Bauvorlageberechtigung ist personengebunden und richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung. Bei laufenden Genehmigungsverfahren muss geklärt werden, wer künftig als Entwurfsverfasser auftritt. Zudem ist die Eintragung des Büros in die Gesellschaftsliste der zuständigen Architektenkammer Voraussetzung für die Führung der Berufsbezeichnung.

10. Kommunikation und Bauakten

Auftraggeber, Bauämter und Vertragspartner sollten zeitnah und abgestimmt informiert werden. Bauakten und Pläne sind zu übergeben, laufende Aufbewahrungsfristen und der Datenschutz bei Bauherrendaten sind zu beachten. Ein Übergabeprotokoll schafft Klarheit für beide Seiten.

Fazit

Wenn Sie diese zehn Punkte kennen, werden Sie bei der Übernahme nicht überrascht, sondern Sie gestalten sie aktiv. Der entscheidende Unterschied liegt nicht im Kaufpreis, sondern in der Vorbereitung: Wer sich frühzeitig – idealerweise Monate vor dem geplanten Stichtag – in Ruhe und mit klarem Fokus auf die rechtlichen Weichenstellungen vorbereitet und sich dabei beraten lässt, vermeidet die typischen Fallstricke, statt sie erst Jahre später als Streitfall auszubaden. So wird aus der Übernahme kein Risiko, sondern eine solide Grundlage für die Zukunft Ihres Büros.

Martin Straube und Karen Faehling

Rechtsanwälte

Martin Straube ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Vertrauensanwalt des Bundes Deutscher Architektinnen und Architekten (BDA).

Karen Faehling ist Rechtsanwältin. Beide sind Partner der auf Baurecht und Architektenrecht ausgerichteten alpha Rechtsanwälte Fachanwälte PartG mbB in Erfurt und Gotha sowie Mitglieder der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein.