Wenn Architekturbüros von Investoren übernommen werden
Investoren interessieren sich nicht mehr nur für Ärztehäuser und Hausverwaltungen, sondern auch für Architekturbüros. Für diese bietet der Anschluss an eine größere Einheit eine Möglichkeit, die Nachfolge zu regeln. Doch bedrohen solche Übernahmen die Qualität der Architektur und die Unabhängigkeit der Architekt:innen? Die Bundesarchitektenkammer (BAK) sagt: nein.
Seit diesem Jahr ist das Hamburger Architekturbüro Heine Plan nicht mehr unabhängig. Es gehört jetzt zu Verka Collective, einem von Dänemark ausgehenden Verbund von Architekturbüros, hinter dem der Private-Equity-Fonds Findos steht. „Als Büro mit 40 Mitarbeitenden war uns klar, dass wir auf die wachsenden Anforderungen in den Bereichen KI, Nachhaltigkeit und Bauvorschriften reagieren mussten“, begründet Julia Strunk, Geschäftsführerin von Heine Plan, den Schritt. „Also machten wir uns auf die Suche nach Partnern.“
Die Übernahme von Heine Plan steht für eine Entwicklung in der deutschen Architekturszene, die in anderen, ebenfalls kleinteilig strukturierten Branchen schon länger Fahrt aufgenommen hat. So haben Investoren bereits seit einiger Zeit ein begehrliches Auge auf Pflegeheimbetreiber und medizinische Versorgungszentren geworfen. Seit Kurzem zeigen sich auch bei Hausverwaltungen solche Konzentrationsprozesse. Aktiv in diesem Segment ist nebst anderen die erst 2021 in Köln gegründete Erste Hausverwaltung GmbH, hinter der als Mehrheitseigner Odevo – ein international tätiges Immobilienverwaltungsunternehmen – steht.
Was Martin Kaßler, der Geschäftsführer des Verbands der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV), zu dieser Entwicklung sagt, trifft auch auf den Architekturbereich zu: „Der Markt ist historisch stark fragmentiert“, stellt Kaßler fest. „Viele Unternehmen stehen zudem vor einem Generationswechsel.“ Genau hier setzen laut dem VDIV-Geschäftsführer Plattform-Modelle an, indem sie regionale Unternehmen zusammenführen, um größere Einheiten aufzubauen.
Beteiligungsgesellschaften erwarten Rendite
Eine solche größere Einheit will Verka Collective sein, also der Verbund, zu dem jetzt Heine Plan gehört. Mit dem Münchner Unternehmen Findos steht dahinter ein Investor, der das Geschäftsmodell von Beteiligungsgesellschaften verfolgt: Solche Private-Equity-Fonds sammeln Geld von privaten oder institutionellen Anlegerinnen und Anlegern ein und investieren dieses in unterschiedliche Unternehmen. Ziel ist es, die Beteiligungen nach einigen Jahren mit Gewinn wieder zu verkaufen.
Verka verfolgt dabei nach eigenen Angaben die Strategie, unabhängige Büros zusammenzuführen, die einzelnen Marken aber beizubehalten. Laut Frants Nielsen, dem CEO von Verka Collective, hat das vor allem einen Vorteil: „Wenn man die Baubranche von morgen mitgestalten will, braucht man Kapital, Ressourcen und ein viel breiteres Spektrum an Kompetenzen, als ein kleines oder mittelgroßes Büro allein bewältigen kann.“
Investoren verfolgen Plattform-Strategie
Während sich Verka ausschließlich für Architekturbüros interessiert, hat sich unter dem Namen Formicon in diesem Jahr eine deutschlandweite Gruppe gebildet, die sowohl Architektur- als auch Ingenieurbüros umfasst. Dabei handelt es sich um das in Friedberg ansässige Generalplanungsbüro blfp, die Ingenieurbüros IBJ Planungsgesellschaft in Hamburg und Enertec in Lippstadt sowie das Dresdner Architekturbüro SGP3. Diese beschäftigen zusammen rund 180 Mitarbeitende und erzielen einen Jahresumsatz von knapp 30 Millionen Euro.
Eigentümer von Formicon ist ein von der Private-Equity-Gesellschaft Triton beratener Mittelstandsfonds. Welche Absicht Triton verfolgt, erläutert Managing Partner Andi Klein so: „Die Gründung von Formicon ist ein weiterer Schritt in unserer Strategie, hochwertige Plattformen in relevanten und stark fragmentierten Branchen zu etablieren und sie mit unserem strategischen Buy-and-Build-Ansatz zu einem Marktführer weiterzuentwickeln.“ Unter Buy and Build versteht man die Strategie, zunächst eine größere Gesellschaft zu kaufen und dann weitere kleinere Unternehmen derselben Branche zu übernehmen.
Langfristiges Engagement
Vom Modell der Finanzinvestoren setzt sich ein weiterer großer Akteur ab, nämlich die BKW Engineering SE. „Wir agieren völlig anders als die Finanzinvestoren, die in diesem Bereich tätig sind“, betont Dr. Stefan Nixdorf, Managing Director der Business Unit Architecture & Design der BKW Engineering. „Wir sind ein klassisches Planungsbüro, und wir sind Bestandshalter und streben keinen Ausstieg an.“
Zu BKW Engineering gehören derzeit gut 40 Architektur- und Ingenieurbüros in Deutschland, Österreich und der Schweiz mit insgesamt über 4.000 Mitarbeitenden. In Deutschland finden sich darunter mit Ingenhoven Associates und Hascher Jehle sehr prominente Namen. Erst im März schloss sich auch Nattler Architekten aus Essen dem Verbund an. BKW Engineering ist Teil der im Infrastrukturbereich tätigen BKW Gruppe, die aus den Bernischen Kraftwerken AG hervorgegangen ist und an der Schweizer Börse notiert ist.
Sein Unternehmen wolle zwar wirtschaftlich agieren, habe aber keine überhöhten Renditeerwartungen, betont Nixdorf. BKW Engineering versteht sich nach seinen Worten „als Zusammenschluss unabhängiger Architektur- und Planungsbüros mit großer Leistungsbreite, die nahezu alle Bereiche von Hochbau bis Infrastruktur abdecken“. Die einzelnen Architekturbüros gehören laut Nixdorf zwar zu 100 % BKW Engineering, behalten aber ihre operative Selbstständigkeit und bleiben eine eigenständige Marke. „Der Anschluss an unser Netzwerk ist für Büros meist dann ein Thema, wenn die Unternehmensnachfolge ansteht“, stellt Nixdorf fest. Denn auch langjährige Führungskräfte verfügten in der Regel nicht über die finanziellen Kapazitäten, um das Büro übernehmen zu können.
Allerdings setzt der Anschluss an BKW Engineering eine gewisse Mindestgröße voraus. In der Regel sollte ein Büro dafür mindestens 50 Mitarbeitende haben, da BKW Engineering hauptsächlich bei Großprojekten tätig sei, sagt Nixdorf. Angst, dass nun die architektonische Qualität dem Renditestreben geopfert werde, müsse niemand haben, versichert er. „Die architektonische Freiheit ist für uns ein hohes Gut. Jede Architektengesellschaft ist in ihrer architektonischen Gestaltung frei. Warum sollten wir diese architektonische Qualität beeinträchtigen?“
Keine Konzernstrukturen zu befürchten
Eine Gefahr für die deutsche Architekturlandschaft als Folge der Übernahme von Büros sieht auch die Bundesarchitektenkammer (BAK) nicht. Theoretisch könnte diese Entwicklung zwar zu einem Konzentrationsprozess mit Konzernstrukturen führen und dazu, dass die Auswahl für die Auftraggebenden kleiner werde, sagt BAK-Geschäftsführer Dr. Tillman Prinz. „Es ist aber kein bundesweiter Trend festzustellen, dass regelmäßig kleinere Büros von großen Einheiten aufgekauft werden“, erklärt er. „Die Architekturlandschaft in Deutschland ist aufgrund der notwendigen örtlichen Verankerung der Bauwerke und der damit verbundenen baukulturellen Anforderungen nach wie vor kleinteilig.“
Für große, international tätige Büros sei interessant, dass sie nach einer Übernahme „bei der Vergabe von Großprojekten als Teil eines oft geforderten wirtschaftlich starken Konsortiums auftreten können“, sagt Prinz weiter. Grundsätzlich könne eine Übernahme eine gute Lösung für die Nachfolgeregelung sein.
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