Eine der vielen Türen in den langen, kargen Fluren des Bayerischen Staatsministeriums für Wohnen, Bau und Verkehr weist das Referat 27 für „Fachliche Angelegenheiten der Bauordnung“ aus. Auch im Inneren des Büros lassen die nüchternen Schreibtische und Aktenschränke zunächst kaum vermuten, dass hier einige der aktuell visionärsten Bauprojekte in Deutschland koordiniert werden. Und doch laufen in diesem Büro die Fäden für den Gebäudetyp-e zusammen. 

Das „e“ steht ebenso für „einfach“ wie für „experimentell“. Es bezieht sich auf Gebäude, die bewusst von über Jahrzehnte gewachsenen Normen und Standards abweichen dürfen, ohne die grundlegenden Schutzziele der Bauordnung infrage zu stellen. Die Initiative zum Gebäudetyp-e wurde von der Bayerischen Architektenkammer angestoßen. Ende 2023 gab dann das Bayerische Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr den Startschuss für 19 Pilotprojekte, die über ganz Bayern verteilt realisiert werden.

„Warum läuft bei uns der Gebäudetyp-e? Weil das ursprünglich ein rechtliches Thema war: Wo muss man an Vorgaben ran? Wo ist zu viel Bürokratie?“, erklärt Ministerialrätin Sabine Frohnmüller. Bemerkenswert ist dabei: In dem von ihr geleiteten Referat 27 arbeiten keine Jurist:innen. Frohnmüller und die beiden Bauoberrät:innen Sylvia Mögele und Andreas Seidler sind Architekt:innen. Mit ihrer fachlichen Expertise sollen sie die rechtlichen Vorgaben mit der Realität des Planens und Bauens abstimmen. Dabei bearbeiten sie die ganze Bandbreite der Bauordnung vom Brandschutz über Verkehrssicherheit bis hin zur Barrierefreiheit. Und weil der Gebäudetyp-e derzeit viele dieser Fragen neu aufwirft, beschäftigen sich inzwischen drei der fünf Mitarbeitenden im Referat kontinuierlich damit. 

Eines von 19 Pilotprojekten ist fertig 

Während im Bund mit einem Gebäudetyp-E-Gesetz erst Ende 2026 zu rechnen sein wird, steht in Bayern bereits ein erstes Modellgebäude: Seit November 2025 ist das „Haus (fast) ohne Heizung“ in Ingolstadt fertiggestellt. Es ist das erste sichtbare Ergebnis der 19 Pilotprojekte, die durch Prof. Elisabeth Endres von der Technischen Universität Braunschweig wissenschaftlich evaluiert werden. 

Die Pilotprojekte sind heterogen: Sie umfassen geförderten Wohnungsbau ebenso wie Schulen und eine Theaterakademie. Dahinter stehen private Bauherren, aber auch Kommunen und Genossenschaften sowie der Freistaat Bayern. Einige der Projekte befinden sich noch in frühen Konzeptphasen, andere stehen kurz vor der Fertigstellung. Zusammengenommen bilden sie ein Reallabor, das nahezu alle Aspekte des Planens abbildet. „Das ist das Schöne: Jedes Projekt zeigt einen eigenen Weg auf – keine Pauschallösung“, sagt Seidler.

Aus dieser Grundlage auch konkreten baupraktischen Nutzen zu ziehen, ist Aufgabe des Referats 27. So sollen Erkenntnisse aus den 19 Modellprojekten direkt zurück in Gesetzgebung und Verwaltungspraxis fließen. Dafür muss nicht nur an komplexen baurechtlichen Stellschrauben gedreht werden, es ist auch ein intensiver fachlicher Austausch nötig: „Wir entscheiden hier nicht alleine in unserem Kämmerlein“, sagt Frohnmüller. Vielmehr finden im Ministerium vierteljährliche Workshops mit wissenschaftlicher Begleitung statt. Diese dienen dazu, sich mit den Bauherr:innen und deren Planer:innen auszutauschen, Schwerpunkte festzulegen und Handlungsbedarfe abzuleiten. Die Bauherr:innen werden zudem in Online-Terminen von Expert:innen der wissenschaftlichen Begleitung, des Ministeriums oder den Baukammern beraten. Die Themen reichen von Städtebau über Fördermöglichkeiten bis hin zur Wiederverwendung von Bauteilen. Zusätzlich gibt es eine halbjährliche „Elefantenrunde“, in der Grundsatzfragen zwischen Ministerialdirektor Thomas Gloßner und den Präsident:innen der beiden Baukammern abgestimmt werden. 

Erste Ergebnisse gibt es bereits: So konnten Erleichterungen für Aufstockungen umgesetzt werden und auch das Stellplatzrecht wurde neu justiert. Gerade Letzteres hatte sich in der Vergangenheit als massiver Kostentreiber erwiesen. Deshalb gilt nun im geförderten Wohnungsbau eine Obergrenze von 0,5 Stellplätzen pro Wohnung. Auch scheinbar technische Detailfragen entfalten große Wirkung: Laubengänge mit nur einer Fluchtrichtung, reduzierte Brüstungsausbildungen, abweichende Schallschutzwerte machen in der Summe das Bauen einfacher und sind oft juristisch unproblematisch: „Die Bauaufsicht soll Abweichungen zulassen“, betont die Referatsleiterin. Selbst der Brandschutz werde dabei nicht ausgespart, solange keine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit zu befürchten stehe. „Es geht aber nicht darum, die Schutzziele zu senken“, ergänzt Seidler, „sondern andere, bessere Lösungen zu finden.“