Leerstand als Chance

Seit dem 1. Juli fördert der Bund die Umwandlung leer stehender Gewerbeimmobilien mit bis zu 30.000 Euro je neuer Wohnung. Ein richtiger Impuls – doch Berlin muss daraus mehr machen: Umbau vor Leerstand.

Artikel 28 der Verfassung von Berlin: „Jeder Mensch hat das Recht auf angemessenen Wohnraum.“ Was in der Berliner Verfassung klar geregelt ist, fällt angesichts des wachsenden Drucks auf Städte, Mieter und gewachsene Quartiere zu oft hinten runter. Und doch macht sie unmissverständlich klar: Wohnen muss als Grundrecht verstanden und konsequent geschützt werden. Wohnraum darf kein Spekulationsobjekt sein – er muss für Menschen geschaffen werden und sich an ihre Bedürfnisse anpassen. 

Umbau vor Leerstand und Abriss  

Wie wir in der akuten Wohnungskrise bezahlbares, klimagerechtes und lebenswertes urbanes Wohnen fördern können, hat die Strategiegruppe „Urbanes Wohnen“ entwickelt. Das temporäre Gremium der Architektenkammer Berlin hat sich angesichts der drängenden Wohnungs- und Klimakrise gegründet. Es erarbeitet Lösungsansätze und zeigt, wie Transformation, bezahlbarer Wohnraum und zukunftsfähige Strukturen partizipativ und lösungsorientiert gestaltet werden können, wenn planerische Expertise systematisch und frühzeitig in Entscheidungsprozesse einbezogen wird.

Dabei gilt: Umbau vor Leerstand und Abriss. Bevor Gebäude jahrelang ungenutzt bleiben oder abgerissen werden, müssen alle Möglichkeiten zur Nachverdichtung, Umnutzung und Sanierung ausgeschöpft werden. Leerstand und brachliegende versiegelte Flächen müssen systematisch als Potenzialflächen erfasst und genutzt werden. 

Das Potenzial leer stehender Büroflächen  

Das bedeutet auch, Leerstand als Chance zu sehen, angemessenen Wohnraum zu schaffen und den Umbau ungenutzter Flächen konsequent voranzutreiben. Denn es ist doch paradox: Während die Mieten steigen und Wohnraum immer knapper wird, stehen in Berlin Tausende qm Bürofläche leer. Knapp zwei Millionen qm kommen für eine Umnutzung infrage. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 70 qm entspräche dies 30.000 Wohnungen. Gerade in den „B-Lagen“ warten Bürogebäude ganz unterschiedlicher Bauepochen darauf, neu entdeckt und transformiert zu werden. Doch die Umwandlung von Büro in Wohnraum erfordert mehr als guten Willen.

Dass das grundsätzlich geht, beweisen Projekte wie der Umbau der GESOBAU-Zentrale in Charlottenburg zu Seniorenwohnungen oder die betreute Wohngemeinschaft in einem ehemaligen Bürogebäude in Wilmersdorf. Hier sind aus nüchternen Bürotrakten lebendige Wohnquartiere entstanden – nicht trotz, sondern gerade wegen der bestehenden Bausubstanz. Wenn es also bereits positive Beispiele gibt, warum fehlt dann die Dynamik in diesem Segment? Die Antwort liegt im Detail: in der Gebäudetiefe, der Erschließung, der Technik. Und vor allem im Baurecht und den Profitansprüchen der Eigentümer. 

Gemischte Quartiere als Zukunftsmodell  

Für Priorisierung des Bestands und die Umwandlung von leer stehenden Büro- und Gewerbeflächen in Wohnraum sind Mischgebiete oder urbane Gebiete ideal, da die Wohnnutzung oft bereits im Bebauungsplan verankert ist. So können Wohnflächen neben Büro- und Gewerbenutzungen entstehen und Apartments in leer stehende Flächen einziehen. Der Vorteil? Gemischte Quartiere sichern kurze Wege, urbane Vielfalt und Resilienz. Das bedeutet aber auch, dass wir vermeiden müssen, dass Gewerbe und Wohnen gegeneinander ausgespielt werden. Um das zu gewährleisten, müssen wir der schleichenden Verdrängung von Gewerbe aus den Innenstädten etwas entgegensetzen. Lebendige Quartiere brauchen beides – Wohnen und Arbeiten nebeneinander, nicht gegeneinander. Die Mischung macht die Stadt. Sie muss aktiv gestaltet, nicht dem Markt überlassen werden. 

Voraussetzungen für den Umbau  

Wenn das Baurecht mitspielt, kommt es auf die Gebäudestruktur an. Die größte Hürde ist meist die Tiefe. Bürogebäude mit zwölf bis 15 m, der gängige Standard, sind zwar prinzipiell sehr gut umnutzbar, doch um dunkle Mittelzonen zu vermeiden, ist Kreativität gefragt.

Dazu kommt die Erschließung: Skelettbauten mit nicht tragenden Innenwänden bieten dafür die beste Ausgangslage, denn sie erlauben flexible Grundrisse. Idealerweise ermöglichen ihre Treppenhäuser eine typische Wohnungsgröße von 50 bis 100 qm.

Aber selbst die beste Struktur nützt wenig, wenn die herausfordernden technischen Anforderungen an Brandschutz nicht erfüllt werden können. Es kann passieren, dass der zweite Rettungsweg und die zulässigen Fluchtweglängen neue Treppenhäuser oder einen Mittelflur erforderlich machen und Wohnungstrennwände, Geschossdecken und Bauteilanschlüsse ertüchtigt oder neu hergestellt werden müssen.

Dagegen ist der Mindestschallschutz in der Regel auch im Bestand darstellbar. Hier sind es vor allem die hohen Standards, die die Kosten nach oben treiben. Auf Küchen und Bäder kann im Vergleich dazu jedoch nicht verzichtet werden – und diese fehlen in Bestandsgebäuden oft oder sind unzureichend verteilt. Nicht zuletzt erfordern viele Bestandsgebäude eine energetische Ertüchtigung der Fassade, die eine kostenintensive Wärmedämmung erforderlich macht.

Gut also, dass es Architektinnen und Architekten gibt, die Antworten auf all diese Fragen geben können und Projekte wie die GESOBAU-Zentrale und die Wilmersdorfer Wohngemeinschaft zeigen, wie sich selbst komplexe Strukturen wohnungstauglich organisieren lassen, wenn man bereit ist, ungewöhnliche Wege zu gehen.