In Leipzig wird seriell gebaut. In der Essener Straße im Stadtteil Mockau lässt die Leipziger Wohnungs- und Baugesellschaft (LWB) bis 2027 von der Ed. Züblin AG 121 barrierefreie Wohnungen errichten – und zwar mit vorgefertigten Elementen. „Serielles Bauen“, sagt dazu Doreen Bockwitz, Geschäftsführerin des städtischen Wohnungsunternehmens, „soll den Neubau effizienter, schneller und kostensparender machen.“

Grundlage des Leipziger Projekts ist die Rahmenvereinbarung „Serielles und modulares Bauen 2.0“, die der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen im November 2023 gemeinsam mit dem Hauptverband der Deutschen Bauindustrie und dem Bundesbauministerium vorgestellt hat. Partner dieser Rahmenvereinbarung sind 20 Bauunternehmen, die sich in einem Auswahlprozess durchgesetzt haben. Sie bieten den rund 3.000 GdW-Mitgliedsunternehmen Wohnungsbaukonzepte zu einem Festpreis an. Für kommunale und andere öffentliche Wohnungsunternehmen hat dies den Vorteil, dass sie ihre Neubauvorhaben nicht europaweit ausschreiben müssen, sondern unter den vorab ausgesuchten Bietern auswählen können.

Mehrere Tausend Wohnungen errichtet

Die Rahmenvereinbarung 2.0 folgt auf eine erste Vereinbarung, die bereits 2018 geschlossen wurde. Auf deren Basis wurden nach Angaben des GdW von Mitte 2019 bis Mitte 2023 knapp 50 Projekte mit rund 5.000 Wohneinheiten fertiggestellt. Insgesamt entstanden in diesem Zeitraum in Deutschland laut Statistischem Bundesamt knapp 1,2 Millionen Wohneinheiten. Trotzdem zeigt sich Fabian Viehrig, Leiter Bauen und Technik beim GdW, mit dem Erfolg zufrieden. Er verweist darauf, dass die 5.000 Wohnungen immerhin rund 5 % des Neubauvolumens aller GdW-Mitglieder entsprochen haben.

Zum Erfolg der neuen Vereinbarung liegen keine genauen Zahlen vor. Viehrig schätzt jedoch, dass auf ihrer Grundlage bisher rund 3.500 Wohneinheiten realisiert, in Bau oder in Planung sind. 

Bedenken noch nicht überwunden

„Die Rahmenvereinbarung läuft gut, und das Thema des seriellen Bauens ist in der Breite angekommen“, bilanziert der GdW-Vertreter. Gleichzeitig stellt er noch immer Vorbehalte fest. „Teilweise wird das serielle und modulare Bauen noch immer mit Plattenbauten und Großsiedlungen assoziiert“, beobachtet er. Manche Wohnungswirtschaftler vermuten demnach, dass bei solchen Projekten jeweils mindestens 300 Wohnungen entstehen müssen. Dabei war die durchschnittliche Projektgröße bei der ersten Rahmenvereinbarung deutlich kleiner.

Auf der anderen Seite haben viele Architektinnen und Architekten erkannt, dass das serielle Planen andere Bauweisen nicht „auffrisst“, wie Viehrig weiter sagt. „Allerdings bestehen vielfach generelle Widerstände gegen den Wohnungsneubau.“ Die Kammern, so die Einschätzung Viehrigs, legten den Schwerpunkt auf das Bauen im Bestand, während der GdW überzeugt sei, dass es auch den Neubau von Wohnungen brauche. Die Rahmenvereinbarung 2.0 entstand laut GdW „unter Mitwirkung der Bundesarchitektenkammer“. Bei der ersten Rahmenvereinbarung war die BAK noch offizielle Partnerin gewesen.

Schneller, aber nicht unbedingt günstiger

Bestätigt hat sich die Erwartung, dass sich Projekte im Rahmen der Vereinbarung schneller realisieren lassen. Den durchschnittlichen Zeitraum von der Erteilung des Zuschlags bis zum Einzug der ersten Mieter beziffert Fabian Viehrig auf rund 18 Monate – in konventioneller Bauweise dauert es nach seinen Worten doppelt so lange.

Schwieriger ist die Antwort auf die Frage, ob das serielle Bauen tatsächlich zu günstigeren Baukosten führt. Die Rahmenvereinbarungs-Angebote liegen zwischen 2.370 und 4.370 Euro pro Quadratmeter (KG 300, 400 und teilweise 700) bei einem Median von rund 3.000 Euro. In der Praxis müssen die Wohnungsunternehmen, die mit der Rahmenvereinbarung arbeiten, allerdings mit höheren Kosten rechnen. „Bei der Ausschreibung haben wir mit einem Modellgebäude gearbeitet, wohl wissend, dass in der Realität fast immer eine Abwandlung innerhalb des Systems erfolgen wird“, erklärt Viehrig. Keller, Tiefgarage und Aufzug sind in den Preisen beispielsweise nicht enthalten. Nach den bisherigen Erfahrungen müssen Bauherren deshalb mit zusätzlichen Kosten von 500 bis 700 Euro pro Quadratmeter rechnen.  

Projekte auch außerhalb des GdW

Nicht nur bei GdW-Unternehmen finden sich Neubauprojekte, die auf serielle und modulare Bauweisen setzen. „Bauen mit industrieller Vorfertigung entwickelt sich zunehmend zu einem strategischen Investmentthema, denn konventioneller Wohnbau kann die Renditeerwartungen institutioneller Investoren aktuell viel schwerer erfüllen“, sagt Thomas Wirtz, Geschäftsführer der Fondsgesellschaft Industria Immobilien. Seine Einschätzung: „Serielles und modulares Bauen erscheint als zentraler Schlüssel, um dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum – insbesondere in Ballungsgebieten und Großstädten – wirksam zu begegnen.“