Sie heißen Oberbillwerder, Kronsrode, Krampnitz oder Dietenbach – neue Stadtteile sprießen derzeit wie Pilze aus dem Boden. 309 Stadterweiterungen mit mehr als 500 Wohnungen zählte das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) seit dem Jahr 2000, weitere 220 seien im Bau, 189 in Planung, teilte das Institut im vorigen Jahr mit. Überwiegend spielt sich dieses Wachstum auf der grünen Wiese ab. Konversionsflächen wird es aufgrund der veränderten Sicherheitslage bald weniger geben – die Friedensdividende der letzten drei Jahrzehnte, in denen großzügig militärische Liegenschaften überplant werden konnten, scheint aufgezehrt. So liegt denn auch der Flächenverbrauch, der nach dem Willen der Bundesregierung bis 2030 auf 30 ha zurückgeführt werden soll, immer noch bei 56 ha täglich – wohlgemerkt bei nur noch moderat wachsender Bevölkerung. Seit 1990 ist sie im Westen um 10 % gewachsen, im Osten um 16 % gesunken, wenn auch mit regional starken Unterschieden. 

Das Ausweichen in die Fläche hat Tradition: Deutsche Großstädte haben seit dem Zweiten Weltkrieg ihre Einwohnerzahl etwa verdoppelt, die bebaute Fläche aber verzehnfacht. Langsam laufen die letzten Zwischenräume im Siedlungsbrei zu, die Reserven sind dann aufgezehrt. Ist das vernünftig? Es ist schlicht der Weg des geringsten Widerstands und entspricht einer noch immer ganz auf Neubau ausgerichteten Denke in Baurecht und Bauwirtschaft. Da hilft es bislang wenig, dass die Architektenverbände in den letzten Jahren auf eine Wende zur Umbaukultur pochen. Die Politik und mächtige Lobbys proklamieren weiter Wachstumszahlen, die allein die Not zu lindern in der Lage wären, verkennen indes komplett, welche Kosten damit auf die Umwelt und die Zukunft abgewälzt werden.  

Lernen aus früheren Großsiedlungen  

Bereits von 1960 bis 1970 verdoppelten sich die Grundstückspreise, und auch die Baukosten stiegen drastisch. Die Folge waren angeblich wirtschaftliche Großsiedlungen, die vielerorts bald zu sozialen Brennpunkten wurden und deshalb schon etliche Fördergelder verschlungen haben. Langfristig wirtschaftlich war das sicher nicht. Darum ist heute sicher Vorsicht geboten, wenn wieder die Rede von Großserienbauweisen ist. Doch könnte man sich jetzt gerade auf diese ungeliebten Großsiedlungen besinnen, statt die Peripherien weiter hinauszuschieben. Im kleinen Rahmen geschieht das auch schon. Andreas Müsseler, Architekt in München und Professor an der OTH Regensburg, hat sich im Rahmen der EU-Initiative New European Bauhaus mit dem Umbau von Neuperlach beschäftigt, der größten Satellitenstadt Deutschlands im Südosten Münchens, in der heute noch 55.000 Menschen leben.  

Umbau statt Stadterweiterung  

Müsseler rechnet vor, dass in der zwar hoch, doch nur locker bebauten Siedlung Platz für gut 10.000 weitere Wohnungen samt Arbeitsstätten wäre. Stattdessen wies die Stadt 350 ha Ackerland an der westlichen Peripherie als Bauland aus. Dort entsteht derzeit die neue Vorstadt Freiham mit etwa ebenso vielen Wohnungen. Eine weitere große Siedlung ist im Nordosten der Stadt geplant. Das gemeinsam mit dem Lehrstuhl von Andreas Hild an der TU München entwickelte interdisziplinäre EU-Projekt NEBourhoods in Neuperlach schlägt einen neuartigen Ansatz für den Stadtumbau vor. 

Während bisher meist nur die Fassaden der Siedlungen thermisch saniert wurden, konzipierte das Team die „bewohnte Dämmung“ der Häuser: Wintergärten in Form hölzerner Regale werden vor die Fassaden gesetzt, ganze Trakte neu angebaut. So lässt sich die nicht barrierefreie Bauweise des Bestands mit Split-Level-Treppenhäusern ändern und der einseitige Wohnungsmix diversifizieren. Auch in den Wohnungen werden die Räume neu erschlossen, sodass sie nutzungsneutraler werden und nicht mehr nur auf die Kleinfamilie passen. Man hofft so, Umzugsketten auszulösen. „Wir hätten dann 50 qm gebaut und 100 gewonnen“, meint Andreas Müsseler und zielt darauf ab, dass das Projekt eine eigene Dynamik entwickelt. Schließlich wird auch der kostbare Baugrund besser ausgenutzt, was den Umbau finanzieren könnte. Denn die einkommensorientierte Förderung der Landeshauptstadt ist am Limit. Wichtig sei jedoch auch, dass man die eigene Schönheit dieser baulichen „Tanker“ erkenne. „Neuperlach ist schön“ lautete das Motto des Projekts. Derzeit läuft eine Bauvoranfrage. Der Baukasten taugt als Vorbild für andere Satellitenstädte.

Rückbau zu attraktiven Quartieren  

Ähnliche Umbauprojekte sind bisher rar. Das Berliner Büro undjurekbrüggen erprobt in Stendal gemeinsam mit der Wohnungsbaugenossenschaft Altmark einen eigenständigen Ansatz für den Umgang mit Bestand. In Kenntnis früherer Modelle wird hier kein bestehendes Konzept fortgeschrieben, sondern eine inhaltlich neue Strategie entwickelt. So entstehen dem Einfamilienhaus ähnliche, individuelle Wohnungen, wie sie der Markt verlangt: zweigeschossige Strukturen mit Dachgärten, loftartigen Situationen und offenen Fluren. In Stendal wurde der Umbau eines Fünfgeschossers gerade begonnen. Um Interesse zu wecken, soll darin zunächst eine Musterwohnung eingerichtet werden. Eine Kaltmiete von unter zehn Euro ist das Ziel. „Und wenn man dann im großen Stil umbauen würde, könnte man zum seriellen Bauen übergehen, das würde die Baukosten noch einmal senken“, ergänzt Jurek Brüggen. 

Auch die Aufstockung vorhandener Siedlungen niedriger Dichte birgt ein enormes Potenzial. Durch Nachverdichtung kann hier für eine Diversisfizierung des Wohnungsangebots und eine Aufwertung des Bestands gesorgt werden. Aktuell gibt es dafür allerdings nur eine Handvoll Beispiele, etwa die Plattensiedlung in Frankfurt von Stefan Forster.  

Überraschender Stopp der Konversion  

Ausgebremst hat die Bundesregierung indes etliche Konversionsvorhaben, als sie im Herbst letzten Jahres verkündete, wegen der angespannten Sicherheitslage militärische Liegenschaften wieder verstärkt für die Bundeswehr nutzen zu wollen. Das betrifft bundesweit rund 200 Standorte, für die es zum Teil schon konkrete Umnutzungspläne gab. 

Für eine spezielle planerische Expansion sorgte lange Zeit der Braunkohletagebau. Seit Nordrhein-Westfalen aber beschlossen hat, das Abbaggern der Landschaft bis 2030 zu beenden, stehen einige Umsiedlungsprojekte vor Problemen. Ganze Dörfer, etwa im Raum Erkelenz, sind bereits geräumt worden. Nun bleiben sie doch erhalten, und die Bewohnerschaft schwankt zwischen Bleiben am neuen Wohnort und der Reaktivierung ihrer alten Dorflagen. Auch das Ende des Steinkohlebergbaus im Ruhrgebiet hatte weitreichende Folgen für die Siedlungsentwicklung. So schrumpfte die ab den späten 1950er-Jahren mit großem Aufwand geplante neue Stadt Wulfen, heute Wulfen-Barkenberg, in den letzten Jahren immer weiter. Im Rahmen des Stadtumbaus West wurden bereits einige Gebäude abgerissen. 

So gibt es hierzulande etliche Beispiele, die heutige Projektträger neuer Siedlungen lehren könnten: Wer jetzt falsch baut, schafft die Probleme von morgen! Die Hinwendung zum Bestand ist darum überfällig. Um Bestandsgebäude leichter umnutzen zu können, fordern Architektenverbände eine Umbauordnung, die etwa beim Schallschutz oder bei Deckenhöhen Ausnahmeregeln vorsehen. Jährlich werden immer noch 14.000 Gebäude abgerissen. Nicht umsonst ist der Bausektor für den mit Abstand größten Teil des Abfallaufkommens verantwortlich.  

Inventur statt Überdehnung  

Statt der teuren Überdehnung des Siedlungsgebiets mit dem Verschleiß letzter Landschaftsreserven stünde eine Inventur an. Die – sicher oftmals mühsame - Weiterentwicklung des Vorhandenen steht am Ende im krassen Gegensatz zur Monotonie vieler Neubausiedlungen, auch wenn diese heute nicht mehr aus einem Guss gebaut werden. Schon in den 1960er-Jahren konstatierte die Stadtforscherin Jane Jacobs, dass lebendige Quartiere stets auch vorhandene, abgeschriebene Substanz brauchen, um gut zu funktionieren. Verortung lautet das Stichwort. 

Viele Kommunen haben inzwischen zu diesem Zweck Leerstandskataster aufgestellt. Manche gehen auch gegen spekulative Leerstände vor – sei es mit Beratung oder mit Zwangsgeldern. Selbst Enteignungen wären in krassen Fällen denkbar. Jedenfalls wird den Städten seitens der Fachverbände zu einem aktiven Baulandmanagement geraten. Und dann wären da noch präventive Möglichkeiten: Schweizer Wohnungsgenossenschaften wenden zum Beispiel beim Belegen ihres Bestands seit Langem eine „Zimmerregel“ an: Die Zahl der Zimmer einer Wohnung darf die Anzahl der darin Wohnenden nur um ein bis zwei übersteigen. Das beugt dem Wohnraummangel vor und wird in der angeblich so konservativen Schweiz weithin akzeptiert. Einzelne Wohnprojekte in Deutschland haben das im Zeichen der Suffizienz, der Genügsamkeit, bereits übernommen.

Dieser Artikel erschien in der Printversion des Deutschen Architekt:innenblatts, Ausgabe Q1/2026.