Andreas Staubach und Lars Kauer sitzen im holzvertäfelten Konferenzraum ihres Büros. Seit über siebzig Jahren werden hier Bauprojekte geplant. Insbesondere das Gesicht von Fulda hat Staubach + Partner mitgeprägt, heute ist das Architektenbüro in ganz Deutschland und darüber hinaus tätig. Die Partner empfangen zu einem digitalen Meeting, zugeschaltet ist auch Ingemar Hunold von der ESG-Beratungsfirma EnviroSustain.  

Früher wurden in diesem Haus Baupläne per Hand am Schreibtisch gezeichnet, inzwischen entstehen diese natürlich digital. Neuerdings geht es auch immer öfter darum, von Baumaßnahmen abzuraten. „Wir haben gerade erst eine ausführliche Stellungnahme erstellt, in der wir uns in einem konkreten Fall gegen eine energetische Sanierung aussprechen“, berichtet Kauer verschmitzt. „Nicht aus Prinzip, sondern auf Grundlage detaillierter technischer, ökologischer und wirtschaftlicher Abwägungen.“  

Staubach + Partner ist, sieht man von dem neueren Feld ab, eigentlich ein klassisch aufgestelltes Architekturbüro. Rund 45 Angestellte bearbeiten ein breites Portfolio, darin Schulen, Verwaltungsgebäude, Industrie- und Sonderbauten, Wettbewerbe. Aus der Praxis heraus hat sich das Büro in den vergangenen fünf Jahren ein neues Arbeitsfeld erschlossen: die strategische Bewertung von Bestandsimmobilien. Den Anstoß gaben Anfragen von Bestandshaltern, Fonds und öffentlichen Auftraggebern. Sie wollen wissen, welche Investitionen in Gebäude tatsächlich sinnvoll sind. 

Zentral für diesen Ansatz ist die Zusammenarbeit mit EnviroSustain, einem auf ESG-Bewertungen spezialisierten Beratungsunternehmen. Während EnviroSustain mit wissenschaftlichen Modellen arbeitet, die globale CO₂-Budgets auf Länder, Nutzungsarten und einzelne Gebäude herunterbrechen, bringt Staubach + Partner den fachmännischen Blick auf die einzelnen Gebäude ein.  

Gemeinsam mit Fachingenieuren für Haustechnik, Statik oder Bauphysik begehen die Architekt:innen des Büros Immobilien, bewerten Bauteile, schätzen Restnutzungsdauern und liefern realistische Kostenschätzungen. „Als Beratungsfirma und Architekturbüro bringen wir Top-down-Ansätze für CO₂-Budgets mit Bottom-up-Erfahrung aus der Praxis zusammen“, beschreibt Ingemar Hunold, Partner bei EnviroSustain, die Herangehensweise. Ein Euro wirke nicht überall gleich, sagt Hunold. Entscheidungen werden nicht für einzelne Gebäude getroffen, sondern im Zusammenhang ganzer Bestände. Und hier ersetzt fachmännische Planung das Gießkannenprinzip.  

In der Praxis ergeben sich daraus mitunter überraschende Erkenntnisse. Ein Gebäude wirkte auf dem Papier energetisch unheimlich effizient, bei genauem Hinsehen zeigte sich, dass der Grund allein in hohen Homeoffice-Quoten lag. Durch ESG-Bewertungen werden solche Diskrepanzen sichtbar. Genauso wie organisatorische und kommunikative Defizite, die in klassischen Planungs- oder Instandhaltungsprozessen bislang zu selten eine Rolle gespielt haben.

Wo früher Bauteile einfach eins zu eins ersetzt wurden, entstehen jetzt umfassende Transformationsstrategien. Fenster werden nicht automatisch ausgetauscht, nur weil sie alt sind. Fassadendämmungen werden hinterfragt, wenn die graue Energie den Nutzen übersteigt. In einzelnen Fällen wurde empfohlen, ganze Gebäude innerhalb eines Portfolios nicht weiter zu ertüchtigen, sondern Investitionen gezielt auf andere Objekte zu konzentrieren. „Wir haben Gebäude bewusst abgeschenkt“, erzählt Kauer. Architekt:innen agieren in diesen Prozessen nicht mehr primär als Entwerfende, sondern als Generalisten, Koordinatoren und Übersetzer zwischen Technik, Ökonomie und strategischer Planung. Die wichtigsten Entscheidungen fallen lange bevor es in die Ausführungsplanung geht.  

„Man muss sich davon verabschieden, immer etwas Großes gestalten zu wollen“, sagt Lars Kauer. Dass dieser Rollenwandel notwendig ist, habe auch mit der Struktur des Gebäudebestands in Deutschland zu tun. Die meisten Immobilien sind 30 bis 40 Jahre alt oder älter, so der Architekt. Entsprechend liege der wirksamste Hebel für eine nachhaltige Transformation im Bestand. Wer sich im Land umschaue, sehe schnell, dass der bauliche Alltag nicht aus Neubauten bestehe. Der eigentliche Bedarf und die architektonische Verantwortung liegen dort, wo Gebäude weitergenutzt, veränderten Bedürfnissen angepasst oder bewusst nicht weiterentwickelt werden.

Erkenntnisse, die für die ganze Branche von Bedeutung sind. „In der Architektenausbildung ist das bislang kaum angekommen“, ärgert sich Andreas Staubach. „Dem Studium fehlt die Nähe zur Realität des Berufsalltags. Für die Arbeit im Bestand sind Kenntnisse über die Lebenszyklen von Gebäuden und Nutzungsanforderungen unverzichtbar. Aber genau diese Themen spielen in der Lehre bislang nur eine untergeordnete Rolle.“ Gefragt seien vor allem auch kommunikative Fähigkeiten, um komplexe technische und wirtschaftliche Zusammenhänge für Entscheider aus Verwaltung, Banken oder Fonds verständlich zu machen.  

Wenn es nach Staubach + Partner geht, denken Architekten zukünftig eher wie Mediziner. Es gilt: Lieber Prävention als Heilung. Die Aufgabe bestehe darin, den Zustand eines Gebäudes frühzeitig zu analysieren, Risiken zu erkennen und Entwicklungen zu steuern, bevor ein großer Eingriff überhaupt notwendig werde. Und wenn ein Eingriff nötig werden sollte, steht davor eine fundierte Diagnose.  

Vor diesem Hintergrund plädiert Staubach + Partner für ein stärker vernetztes Arbeiten. Projektbezogene Partnerschaften mit Fachingenieuren, ESG-Spezialisten und weiteren Expert:innen ermöglichen es auch kleinen und mittelgroßen Büros, komplexe Aufgaben zu übernehmen, ohne die eigene Identität aufzugeben.  

Viele Gebäude im Bestand werden anders genutzt als ursprünglich geplant, manche kaum noch. Bei Staubach + Partner wird ESG nicht als lästige, zusätzliche Anforderung verstanden, sondern als Anlass und Methode, um Grundsätzliches zu klären: Wird das Gebäude überhaupt noch gebraucht? Welches Umnutzungspotenzial ist da? Welche Investitionen lohnen sich? Es geht neben dem großen gestalterischen Wurf eben auch um den Blick fürs große Ganze: ästhetisch, ökologisch und wirtschaftlich nachhaltig.

Dieser Artikel erschien in der Printversion des Deutschen Architekt:innenblatts, Ausgabe Q1/2026 für die Region Hessen, Saarland und Rheinland-Pfalz.