Was ist geschuldet? OLG Celle klärt Leistungsumfang bei Architektenverträgen
Das Oberlandesgericht (OLG) Celle stellt in einer aktuellen Entscheidung klar, nach welchen Maßstäben sich der Leistungsumfang in Architektenverträgen bestimmt. Das Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. 14 U 81/22) verdeutlicht: Die in der HOAI enthaltenen Leistungsbilder bestimmen nicht, welche Leistungen der Architekt vertraglich schuldet. Auch die in der HOAI für die einzelnen Leistungsphasen ausgewiesenen Prozentsätze lassen keine Rückschlüsse auf den konkreten Leistungsumfang zu. Kurz gesagt: Die HOAI regelt das Honorar, der Vertrag regelt die Leistung.
Vertragsinhalt ist maßgeblich, nicht HOAI-Leistungsbilder
Welche Leistungen der Architekt erbringen muss, ergibt sich allein aus dem geschlossenen Vertrag. Das System der Honorarberechnung nach der HOAI ist dafür nicht entscheidend. Nach Auffassung des OLG Celle enthält die HOAI keine verbindlichen Vorgaben für den Inhalt von Architektenverträgen. Die dort geregelten Leistungsbilder dienen ausschließlich der Honorarbemessung, also der Frage, wie hoch das Honorar ausfällt, nicht der Frage, was geleistet werden muss.
Für die Praxis bedeutet dies: Vereinbaren die Vertragsparteien, dass lediglich bestimmte Leistungen einer Leistungsphase erbracht werden sollen, sind auch nur diese Leistungen geschuldet. Ein Honoraranspruch kann daher auch dann bestehen, wenn nicht sämtliche Grundleistungen einer Leistungsphase erbracht wurden, sofern der vertraglich vereinbarte Leistungsumfang erfüllt ist.
Der entschiedene Fall
In dem Fall, den das OLG Celle zu entscheiden hatte, hatten die Parteien 2019 einen Architektenvertrag über Leistungen der Leistungsphasen 1 (Grundlagenermittlung) und 2 (Vorplanung) für den Neubau eines Mehrfamilienhauses geschlossen. Vereinbart war ein Pauschalhonorar in Höhe von 50.000 Euro.
Nach der Formulierung des Vertrags sollten „Architektenleistungen gemäß Anlage“ erbracht werden. Diese Leistungen waren mit den Prozentsätzen der Honorartafel zu § 34 Abs. 1 HOAI bewertet: Leistungsphase 1 mit 2 % und Leistungsphase 2 mit 7 %. In der Anlage waren die geschuldeten Leistungen konkret beschrieben. Hierzu gehörten unter anderem die Klärung der Aufgabenstellung, ein zeichnerisches Planungskonzept, eine Kostenschätzung nach DIN 276 sowie eine Baubeschreibung.
Es wurden verschiedene Planungsleistungen und mehrere Konzepte vorgelegt. Nachdem sich die Parteien überworfen hatten, wurde der Vertrag einvernehmlich beendet. Restliches Honorar wurde geltend gemacht, während der Auftraggeber widerklagend die Rückzahlung bereits geleisteter Abschlagszahlungen mit der Begründung verlangte, die Planung sei mangelhaft und nicht verwertbar.
Die Entscheidung
Die Klage hatte keinen Erfolg!
Nach Auffassung des OLG Celle war der geschuldete Leistungsumfang ausschließlich anhand des Vertrags und der dort in Bezug genommenen Anlage zu bestimmen. Die in der HOAI beschriebenen Leistungsbilder waren hierfür nicht maßgeblich.
Geschuldet waren nur die in Anlage 2 konkret aufgeführten Einzelleistungen. Nicht automatisch das vollständige HOAI-Leistungsbild der Leistungsphase 1 und 2. Zwar hatten die Parteien vereinbart, dass diese Leistungen mit den vollen HOAI-Prozentsätzen der Leistungsphasen 1 (2 %) und 2 (7 %) vergütet werden. Daraus lässt sich aber nicht ableiten, dass der Architekt alle Grundleistungen dieser Phasen erbringen muss. Die HOAI-Prozentsätze sagen nichts darüber aus, welche konkreten Leistungen geschuldet sind, sondern dienen allein der Honorarberechnung.
Im konkreten Fall war nur ein Teil der vereinbarten Leistungen tatsächlich erbracht worden – die Klärung der Aufgabenstellung sowie Teile des zeichnerischen Planungskonzepts. Die übrigen vereinbarten Leistungen waren entweder gar nicht oder erst nach Vertragsende erbracht worden und daher nicht vergütungspflichtig.
Mängel stehen Vergütung nicht ohne Weiteres entgegen
Das Gericht stellte zudem klar: Der bloße Vorwurf einer mangelhaften Planung reicht nicht aus, um den Honoraranspruch entfallen zu lassen.
Der Honoraranspruch (Anspruch des Architekten auf Vergütung der vereinbarten Leistung) und Gewährleistungsrechte (Rechte des Auftraggebers bei Mängeln der Planungsleistung) sind rechtlich voneinander getrennt und bestehen grundsätzlich nebeneinander.
Der Auftraggeber kann das Honorar daher nicht pauschal mit dem Hinweis auf Mängel kürzen oder zurückhalten. Er muss konkret darlegen, welche Mängel vorliegen, daraus rechtliche Ansprüche ableiten und sie auch tatsächlich geltend machen. Dazu gehören insbesondere Minderung (Herabsetzung des Honorars), Schadensersatz oder ein Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung durch Dritte.
Der Auftraggeber kann solche Ansprüche dann auch im Wege der Aufrechnung mit der Honorarforderung des Architekten verrechnen.
Ein vollständiger Wegfall des Honoraranspruchs kommt nur in Betracht, wenn die Leistung völlig wertlos ist. Davon war im vorliegenden Fall nach den Feststellungen des Gerichts keine Rede.
Praktische Konsequenzen
Die Entscheidung macht deutlich, dass aus den in einem Architektenvertrag vereinbarten HOAI-Prozentsätzen nicht ohne Weiteres auf den geschuldeten Leistungsumfang geschlossen werden kann. Dies gilt sowohl bei einer Honorarberechnung nach der HOAI als auch bei Pauschalhonoraren, die auf einer HOAI-Honorarermittlung beruhen.
1. Verträge präzise formulieren: Architekten sollten genau festlegen, welche Leistungen sie schulden. Es reicht nicht, lediglich auf HOAI-Leistungsphasen zu verweisen. Entscheidend ist eine konkrete Beschreibung der geschuldeten Leistungen. Die HOAI ist dabei eine Orientierung, kein Vertragsersatz.
2. Leistungen sauber dokumentieren: Bei einer vorzeitigen Vertragsbeendigung ist eine sorgfältige Dokumentation der tatsächlich erbrachten Leistungen von erheblicher Bedeutung. Das Gericht stützte sich maßgeblich auf ein Sachverständigengutachten, das den Wert der erbrachten Leistungen im Verhältnis zur vereinbarten Gesamtleistung ermittelte.
3. Mängel sind kein automatischer „Honorarkiller“: Pauschale Mängelrügen genügen regelmäßig nicht, um einen Vergütungsanspruch zu Fall zu bringen. Auftraggeber müssen erst konkrete Mängel benennen und Mängelrechte wie zum Beispiel die Minderung geltend machen und gegebenenfalls die Aufrechnung erklären. Vergütungsansprüche können nicht allein wegen behaupteter Mängel zurückgestellt werden.
Fazit
Die Entscheidung des OLG Celle bringt eine klare Botschaft für die Praxis: Nicht die HOAI bestimmt den Leistungsumfang, sondern der Vertrag. Die HOAI ist damit kein versteckter Leistungskatalog, sondern ein Instrument zur Honorarberechnung.
Für die Praxis heißt das vor allem: Je klarer der Vertrag formuliert ist, desto geringer ist das Konfliktpotenzial im Projektverlauf. Unklare Leistungsbeschreibungen führen dagegen schnell zu Streit über Umfang, Vergütung und Abrechnung.
Fachliche Redaktion des Rechtsteils
Fachliche Redaktion des Rechtsteils
Redaktionsgruppe des BAK-Rechtsausschusses:
- Syndikusrechtsanwältin Sonja Scharkowski,
- Syndikusrechtsanwältin Rebecca Dreps,
- Syndikusrechtsanwältin Johanna Hymer
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