Bauvoranfrage: Wie die Niedersächsische Bauordnung Klarheit schafft
Welche Fragen klärt eine Bauvoranfrage, wer darf sie stellen und wann ist sie sinnvoll? Dipl.-Ing. Kerstin Unger, Sachbearbeiterin der Bauaufsicht Bückeburg, gibt dazu praxisnahe Orientierung.
Der Wunsch, ein Bauvorhaben an einem bestimmten Ort zu verwirklichen, wirft viele Fragen auf, die eine Bauherrin oder ein Bauherr natürlich vor dem Kauf eines Grundstückes oder einer Immobilie geklärt haben möchte. Oft ist die Gesetzeslage nicht eindeutig, ob ein Baugrundstück nach den Wünschen der Bauherrschaft bebaubar ist. Mit der Bauvoranfrage nach § 73 Abs. 1 NBauO ist eine Möglichkeit gegeben, auf Antrag über einzelne Fragen zu einer Baumaßnahme eine rechtssichere Entscheidung seitens des Bauordnungsamtes zu erhalten.
Wer ist berechtigt, eine Bauvoranfrage zu stellen?
Nach der Konzeption in der NBauO haben nach § 67 Abs. 1 NBauO in der Regel nur die Entwurfsverfasserinnen oder der Entwurfsverfasser aus § 53 NBauO die Befugnis, einen Bauantrag etc. an die untere Bauaufsichtsbehörde unter Verwendung ihres Nutzerkontos nach § 3 a NBauO zu übermitteln.
Die Bauherrin oder der Bauherr ist aber in einigen Fällen berechtigt, Anträge selbst zu stellen (z. B. Abweichungsantrag bei verfahrensfreien Baumaßnahmen), Anzeigen (z. B. Abbruchanzeige) und Mitteilungen (z. B. Bauleitungswechsel) zu machen. Bei der Bauvoranfrage ist zwar die Bauherrschaft im Grundsatz berechtigt, die Anfrage selbst einzureichen, die Bauaufsichtsbehörde kann jedoch im Einzelfall die Einschaltung einer Entwurfsverfasserin oder eines Entwurfsverfassers fordern.
Wie stelle ich die Bauvoranfrage?
Bei einer Bauvoranfrage sind die Fragen präzise zu formulieren. Es sollte demnach nicht lediglich gefragt werden, ob ein Baugrundstück bebaubar ist, sondern die Fragen sollten auf ein konkretes Bauvorhaben ausgerichtet sein. Denn liegen bereits genaue Vorstellungen oder Pläne eines Vorhabens vor, dann ergeben sich auch konkrete Fragen, die für die Bauherrschaft wichtig für die Umsetzung des Vorhabens sind und es auch davon abhängig machen, ob es nach ihren Vorstellungen realisierbar ist. Das gilt für die Planung eines Einfamilienhauses ebenso wie für einen großen Sonderbau. Allerdings darf die Entscheidung über die Bauvoranfrage nicht bereits das Baugenehmigungsverfahren selbst vorwegnehmen. Daher ist die Frage, ob eine konkrete Planung in Gänze genehmigungsfähig wäre, unzulässig.
Meist handelt es sich bei einer Bauvoranfrage um planungsrechtliche Belange. Sie kann aber auch bauordnungsrechtliche Fragen – beispielsweise zum Brandschutz oder zu den Einstellplätzen – betreffen. Beispielhaft genannt sei hier eine Feuerwehrzufahrt, die sich schwierig gestaltet, weil fremde Grundstücke zu überfahren sind oder Zufahrten geschaffen werden müssen.
Bei den Fragestellungen ist zu beachten, dass im Rahmen der Bauvoranfrage nur solche Fragen geklärt werden können, über die im Genehmigungsverfahren zu entscheiden wäre. Bei Vorhaben, die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren behandelt werden, sind dies mithin nur Fragen aus dem Prüfumfang der Baubehörden nach § 63 Abs. 1 Satz 3 NBauO.
Dem Antrag sind die zur Beurteilung der gestellten Fragen erforderlichen Unterlagen beizufügen (§ 7 NBauVorlVO). Letztendlich muss der erfahrene Planer seine Bauherrschaft beraten und entscheiden, wann es erforderlich ist, vorab Fragen zu klären, die eine Genehmigung infrage stellen könnten.
Fall: Rechtskräftiger Bebauungsplan liegt vor
Liegt ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor, gibt es klare Vorgaben für die geplanten Bauvorhaben in Ausführungsart und Platzierung auf den Baugrundstücken.
Sollten hier städtebaulich vertretbare Befreiungen von den Festsetzungen beantragt werden, die nicht die Grundzüge der Planung berühren, kann dies meist im Vorfeld mit dem Stadtplanungsamt und dem Bauordnungsamt abgeklärt werden und bedarf dann vielfach keiner Bauvoranfrage.
Der Befreiungsantrag wird dann zeitgleich mit dem Bauantrag gestellt.
Fall: unbeplanter Innenbereich
Liegt ein Baugrundstück im unbeplanten Innenbereich, ist das Einfügungsgebot gemäß § 34 BauGB anzuwenden.
Hier macht eine Bauvoranfrage eher Sinn. Schon die Betrachtung der „näheren Umgebung“, an die sich ein geplantes Bauvorhaben zu orientieren hat, wird seitens der Entwurfsverfassenden teils anders definiert als von der Baubehörde. Nicht selten werden Bestandsgebäude als Beispiele aus der ganzen Ortschaft herangezogen, um den Nachweis zu erbringen, dass sich ein geplantes Bauvorhaben „einfügt“. Die „nähere Umgebung“ beschreibt aber meist tatsächlich die unmittelbare Nachbarschaft. Oft ist diese gut anhand eines Luftbildes zu ermitteln, da hier erkennbar wird, wie z. B. Straßen Abgrenzungen setzen oder ein Quartier einfassen.
Das Einfügen entscheidet sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung. Die Art gibt die Gebietsbestimmung vor. Liegt planungsrechtlich z. B. ein Allgemeines Wohngebiet (WA) vor, steht das Wohnen im Vordergrund. Bei einem Mischgebiet ist auch Gewerbe möglich. Hier muss das Verhältnis zwischen Wohn- und Gewerbeanteil ausgewogen bleiben.
Beim Maß der baulichen Nutzung ist beim Einfügen auf die Höhe, die Geschossigkeit, eventuell auch auf die Anzahl der Wohneinheiten, eine erkennbare vordere oder hintere Bauflucht und die Grundflächenzahl (GRZ) des geplanten Gebäudes zu achten. Bei der GRZ ist das tatsächlich vorhandene Verhältnis der Grundstücksversiegelung aus der näheren Umgebung heranzuziehen.
Immer wieder gibt es einzelne Ausreißer in den Gebieten, die sich offensichtlich so gar nicht einfügen, aber dennoch vor Zeiten so genehmigt wurden. Sollte sich so ein Negativbeispiel in der zu prüfenden näheren Umgebung befinden, gilt dies nicht als Maßstab, um ein weiteres schlechtes Beispiel zu setzen.
Fall: Außenbereich
Im Außenbereich beziehen sich die Bauvoranfragen nicht mehr auf das Einfügen eines Vorhabens, sondern generell auf seine planungsrechtliche Zulässigkeit.
Gemäß § 35 BauGB wird grob zwischen privilegierten (Abs. 1) und sonstigen Vorhaben (Abs. 4) unterschieden. Hier wird geprüft, ob der Flächennutzungsplan dem geplanten Vorhaben nicht entgegensteht, ob öffentliche Belange betroffen sind oder ob es sich um ein außenbereichsverträgliches Vorhaben handelt. Bei den geplanten Vorhaben geht es vielfach um landwirtschaftliche Vorhaben, Nachnutzungen von vorhandenem Bestand, um Abriss und Neubau sowie Erweiterungen in gewerblichen oder auch privaten Bereichen. Da bei Vorhaben im Außenbereich meist zahlreiche Fachbehörden zu beteiligen sind, ist es ratsam, eine Bauvoranfrage zu stellen, wenn Unsicherheit besteht oder die Sachlage nicht eindeutig scheint.
Der Vorbescheid
Liegt nach Prüfung durch die Bauaufsicht der positive Bauvorbescheid vor, ist dies eine rechtssichere „Zusage“, dass das geplante Vorhaben hinsichtlich der beantworteten Fragen so durchgeführt werden darf. Der Inhalt des Bauvorbescheides bindet insoweit die Baubehörde in einem späteren Baugenehmigungsverfahren. Der Bauvorbescheid ersetzt jedoch nicht die Baugenehmigung und berechtigt nicht zum Baubeginn. Gültig ist der Bauvorbescheid drei Jahre. Auf fristgerechten Antrag (vor Ablauf des Bescheides) besteht die Möglichkeit einer Verlängerung.
Der nächste Schritt wäre dann die Stellung des Bauantrages, dessen Genehmigung zumeist nichts mehr im Wege stehen dürfte, wenn das Vorhaben entsprechend dem Vorbescheid beantragt wird.
Fazit
Die Bauvoranfrage ist ein wichtiges Instrument, um frühzeitig Rechtssicherheit für geplante Bauvorhaben zu erlangen. Sie ermöglicht es, einzelne entscheidende Fragen verbindlich klären zu lassen, bevor umfangreiche Planungen oder Investitionen erfolgen. Gerade bei unklarer planungsrechtlicher Ausgangslage – etwa im unbeplanten Innen- oder im Außenbereich – kann sie helfen, Risiken zu minimieren und den weiteren Genehmigungsprozess gezielt vorzubereiten.
