Was bringt der neue „Bauturbo“

I. Welche neuen Mechanismen enthält die Novelle?

Die Novelle führt mehrere Befreiungs- und Erleichterungsinstrumente ein, die in vielen Fällen die Änderung oder Neuaufstellung eines Bebauungsplans entbehrlich machen. Hierzu zählen § 31 Abs. 3 BauGB, § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 lit. b BauGB, § 34 Abs. 3b BauGB sowie § 246e BauGB. Sie richten sich sowohl an Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans als auch an Projekte im unbeplanten Innenbereich sowie im an den Innenbereich angrenzenden Außenbereich.

1. Bei bestehenden Bebauungsplänen

Für Vorhaben im Anwendungsbereich eines Bebauungsplans erweitert die Neufassung des § 31 Abs. 3 BauGB die Möglichkeiten zur Erteilung von Befreiungen zugunsten des Wohnungsbaus. Zuvor waren Befreiungen nur in förmlich festgesetzten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und zudem nur „im Einzelfall“ zulässig. Dies schloss nach der Rechtsprechung eine Vielzahl gleichgelagerter Fälle aus.

Der Bauturbo hebt beide Beschränkungen auf. Es genügt nun, dass die Befreiung nachbarliche und städtebauliche Belange wahrt und keine erheblichen Umweltauswirkungen erwarten lässt. Selbst ein Eingriff in die „Grundzüge der Planung“ steht der Befreiung nicht entgegen.

2. Innenbereich

Im unbeplanten Innenbereich erweitert die Novelle die Handlungsspielräume der Bauherrschaft erheblich. Nach der Neufassung des § 34 Abs. 3a Nr. 1 lit. b BauGB kann nun nicht mehr nur bei der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung bestehender Wohngebäude vom planungsrechtlichen Einfügungsgebot abgewichen werden, sondern auch bei entsprechenden Maßnahmen an Nichtwohngebäuden, sofern hierdurch zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Dadurch wird es etwa erleichtert, großflächige Einzelhandelsbetriebe – wie Supermärkte – um zusätzliche Wohngeschosse zu ergänzen.

Darüber hinaus erlaubt § 34 Abs. 3b BauGB erstmals Abweichungen vom Einfügungsgebot auch bei Neubauten zu Wohnzwecken. Voraussetzung ist deren Vereinbarkeit mit nachbarlichen und öffentlichen Belangen. Damit werden Abweichungen vom prägenden Maß der baulichen Nutzung oder der überbaubaren Grundstücksfläche möglich und neue Potenziale für Bebauungen „in zweiter Reihe“ oder im Blockinnenbereich eröffnet.

3. Außenbereich und sonstiges Abweichen

Die bis Ende 2030 befristete Experimentierklausel des § 246e BauGB („Bauturbo“ im engeren Sinne) ermöglicht weitreichende Abweichungen von sämtlichen bauplanungsrechtlichen Vorgaben. Erfasst sind der Neubau von Wohngebäuden, die Erweiterung, Änderung oder Erneuerung bestehender Gebäude zur Schaffung oder Reaktivierung von Wohnraum sowie Nutzungsänderungen zu Wohnzwecken einschließlich notwendiger Umbauten. Voraussetzung ist stets die Vereinbarkeit der Abweichung mit öffentlichen Belangen und nachbarlichen Interessen.

Anders als die zuvor genannten Vorschriften erstreckt sich § 246e BauGB auch auf den Außenbereich, sofern das Vorhaben in einem räumlichen Zusammenhang mit beplanten Flächen oder mit unbeplanten Innenbereichsflächen steht. Auf diese Weise soll einer ungesteuerten Siedlungsentwicklung im Außenbereich entgegengewirkt werden. Der räumliche Zusammenhang mit dem Innenbereich ist spätestens nach mehr als 100 Metern Abstand beendet. Zugleich verlangt die Norm, dass Abweichungen im Außenbereich oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nicht zu erheblichen zusätzlichen Umweltauswirkungen führen.

II. Übersicht der Abweichungsinstrumente 

III. Konkurrenz der Abweichungsinstrumente

Aufgrund des weit gefassten Anwendungsbereichs des § 246e BauGB ergeben sich Überschneidungen mit den zuvor dargestellten neuen Instrumenten, ebenso wie mit der bereits bekannten Abweichungsvorschrift des § 31 Abs. 2 BauGB. Der Gesetzeswortlaut sieht jedoch keinen zwingenden Vorrang einzelner Abweichungs- oder Befreiungstatbestände vor.  

Für den Geltungsbereich eines Bebauungsplans empfiehlt der Leitfaden der Berliner Senatsverwaltung zum Bauturbo für die dortige Verwaltungspraxis dennoch ein abgestuftes Vorgehen: Vorrangig sei zu prüfen, ob eine Abweichung nach § 31 Abs. 2 BauGB in Betracht kommt. Scheidet diese aus, ist auf § 31 Abs. 3 BauGB zurückzugreifen. Erst wenn auch dessen Voraussetzungen nicht erfüllt sind, soll eine Abweichung über § 246e BauGB erwogen werden.

Ein entsprechendes Stufenverhältnis wird demnach auch für den unbeplanten Innenbereich angenommen. Zunächst sind die spezielleren Vorschriften des § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 lit. b BauGB beziehungsweise des § 34 Abs. 3b BauGB heranzuziehen. Erst wenn diese nicht greifen, ist der Rückgriff auf die Experimentierklausel des § 246e BauGB angezeigt.

IV. Ermessen und Zustimmung der Kommunen

Die neuen Abweichungsinstrumente stehen im pflichtgemäßen Ermessen der Bauaufsichtsbehörde. Diese hat von Amts wegen zu prüfen, ob ein Vorhaben durch den Bauturbo realisiert werden kann. Ein Anspruch auf ihre Gewährung besteht nicht. Da sie in die gemeindliche Planungshoheit eingreifen, ist künftig nach § 36a BauGB in allen genannten Fällen – mit Ausnahme des § 34 Abs. 3a Satz 1 Nr. 1 lit. b BauGB – die Zustimmung der Gemeinde erforderlich.

Die Zustimmung geht über das gemeindliche Einvernehmen nach § 36 BauGB hinaus. Die Gemeinde ist nicht auf eine reine Rechtskontrolle beschränkt, sondern kann ihre Zustimmung davon abhängig machen, dass das Vorhaben mit ihren städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen übereinstimmt. Zudem kann die Zustimmung nicht durch die höhere Verwaltungsbehörde ersetzt werden. Zur Genehmigungsbeschleunigung gilt die Zustimmung der Gemeinde als erteilt, wenn diese nicht innerhalb von drei Monaten verweigert wird.

In der Praxis ist zu erwarten, dass Gemeinden ihre Zustimmung häufig an Bedingungen oder Nebenabreden knüpfen werden. Das Zustimmungserfordernis dürfte damit vielfach zum Ansatzpunkt städtebaulicher Verträge werden, etwa zur Sicherung bestimmter Standards oder Quoten geförderten Wohnungsbaus. Für Architekten und Bauherren empfiehlt es sich daher, unbedingt vor Antragstellung die Möglichkeit zur Zustimmung mit der jeweiligen Gemeinde abzustimmen. Gemeinden ist umgekehrt anzuraten, für eine einheitliche Steuerung der Verwaltung städtebauliche Konzepte zu entwickeln, unter welchen Bedingungen (z. B. Anteil der Sozialwohnungen) für diese die Zustimmung infrage kommt.

Ob der Bauturbo tatsächlich die erwünschten Beschleunigungseffekte zur Folge haben wird oder ob der Bauturbo nicht im Gegenteil die Gemeinden und Bauämter weiter belastet, bleibt abzuwarten. Auch zu evaluieren bleibt, ob die praktische Anwendung von § 246e BauGB – wie von Kritikern befürchtet – zu einer massiven Zersiedlung und rücksichtslosen Inanspruchnahme des Außenbereichs führt. Den Außenbereich zu erhalten und die Innenentwicklung und verträgliche Nachverdichtung voranzutreiben, muss hierbei oberstes Gebot bleiben. Unbestreitbar ist, dass der Bauturbo die Handlungsspielräume der Planer zur Schaffung von Wohnraum erheblich erweitert, wenn denn die Kommunen und Bauämter bereit sind, diese neuen Instrumente zu fairen und marktwirtschaftlich vertretbaren Bedingungen auszunutzen.