Aus Leerstand wird Wohnraum?

Besonders sichtbar wird diese Entwicklung im Münchner Umland. Standorte wie Dornach, Ismaning oder Unterföhring galten jahrzehntelang als stabile Bürocluster: Sie waren gut erreichbar, steuerlich attraktiv und stark von Technologie- und Vertriebsunternehmen geprägt. Doch gerade diese Logik gerät unter Druck. 

Weniger mit Mehrwert

Viele Unternehmen suchen heute keine reine Arbeitsplatzfläche mehr, sondern Orte für Begegnung, Austausch und Identität. „Dafür braucht es weniger Inszenierung, sondern mehr funktionale Freiheit, flexible Grundrisse und Orte, die Kommunikation ermöglichen“, sagt Andreas Herz von Real-Treuhand Immobilien Bayern. Genau darin liegt allerdings auch die Ironie der aktuellen Umnutzungsdebatte. Denn gerade die Gebäude, die heute als besonders zukunftsfähig gelten, sind oft nicht die einfachsten Kandidaten für eine Wohnnutzung. Konkret heruntergebrochen: Ihre offenen Strukturen, die Betonkernaktivierung, die Erschließungssysteme und die tiefen Büroflächen sind konsequent auf flexible Arbeitswelten ausgelegt. Wohnungen funktionieren jedoch anders. Sie benötigen kleinteiligere Grundrisse, Belichtung, Schächte, Küchen, Bäder, andere Brandschutzkonzepte und andere technische Infrastrukturen. Und genau hier wird es kompliziert. Die Vorstellung, leer stehende Büros ließen sich einfach in Wohnungen verwandeln, unterschätzt nämlich oft die Trägheit von Immobilien. Gebäude sind keine neutralen Hüllen. Sie tragen Entscheidungen in sich – statische, technische, wirtschaftliche und städtebauliche Entscheidungen –, die Jahrzehnte überdauern. Viele Bürohäuser der vergangenen Jahrzehnte wurden nie mit Blick auf eine Wohnnutzung geplant. Manche haben zu tiefe Grundrisse, andere zu wenig natürliche Belichtung und wieder andere eine Haustechnik, die sich nur mit immensem Aufwand umbauen ließe. Selbst dort, wo eine Umnutzung technisch möglich wäre, bleibt häufig die wirtschaftliche Frage offen. 

Boardinghouse oder Bürogebäude?

Interessanterweise war das Hammerschmidt ursprünglich gar nicht als Bürohaus gedacht. „Euroboden wollte dort anfangs ein Boardinghouse errichten“, erzählt Andreas Herz über die frühen Planungen des Entwicklers. Erst zwischen 2017 und 2019 habe sich das Projekt in der Planung schrittweise zu einem Bürogebäude entwickelt. Für Alexander Meyer ist der Grund im Rückblick eindeutig: „Der Büromarkt wurde damals deutlich stärker nachgefragt.“ Die Nachfrage nach modernen Büroflächen war hoch, der Markt dynamisch – Hotels und Boardinghouses wirkten dagegen wirtschaftlich weniger attraktiv. Heute erscheint diese Entscheidung wie eine Momentaufnahme aus einem Paralleluniversum. Nach der Fertigstellung und der anschließenden Insolvenz des Entwicklers dachte man wieder darüber nach, Teilflächen möglicherweise in Apartment- oder Boardinghouse-Nutzungen umzuwandeln. „Betonkernaktivierung, Schächte, Glasfassade und Gebäudetechnik sind jedoch auf den Bürobetrieb ausgelegt“, erklärt Herz. „Alles geht, aber die Kosten dafür stehen in keinem Verhältnis zum Ergebnis.“ Dass sich das Hammerschmidt nicht einfach in Wohnungen verwandeln lässt, liegt nicht nur am Gebäude selbst. Es liegt auch am Ort: Dornach wurde nie als gemischtes Stadtquartier geplant. „Wir haben baurechtlich ein Gewerbegebiet, wir dürfen dort keine Wohnungen realisieren“, sagt Andreas Herz. „Das lässt der Bebauungsplan nicht zu.“ Ein weiterer wichtiger Punkt ist, dass Gewerbegebiete Gemeinden Gewerbesteuer bringen. Wohnungen erzeugen dagegen zusätzliche Infrastrukturkosten für Schulen, Kindergärten und Straßen. „Aus diesen Gründen können es sich die Gemeinden schlicht nicht leisten, ihre Gewerbegebiete umzunutzen“, sagt Meyer. Genau darin zeigt sich, warum die Umnutzung von Büroflächen eher an der Komplexität gewachsener Systeme scheitert als am fehlenden Willen. Die Debatte werde erst dort wirklich relevant, wo großflächig umgedacht werde. Meyer verweist deshalb auf ehemalige Großstandorte wie das Siemens-Areal in Neuperlach oder auf Projekte entlang der Hoffmannstraße. Dort geht es nicht mehr nur um die Frage „Büro oder Wohnen“, sondern um komplett neue Stadtquartiere. Genau dort entstehen aus Sicht vieler Beteiligter die eigentlichen Chancen in der Mischung aus Wohnen, Arbeiten, Infrastruktur und öffentlichen Räumen. 

Der Einzelfall entscheidet

Und dennoch bleibt die Idee reizvoll. Sie zeigt das Potenzial auf, vorhandene Räume intelligenter zu nutzen, Ressourcen zu sparen und auf neue gesellschaftliche Realitäten zu reagieren. Das neue Förderprogramm könnte dennoch Bewegung in den Markt bringen. Nicht als universelle Lösung, sondern als Anschub für jene Projekte, bei denen die Voraussetzungen ohnehin schon stimmen. Dass auch die Politik das Potenzial erkannt hat, zeigt ein aktueller Vorstoß des neuen Münchner Oberbürgermeisters Dominik Krause: Er plant eine städtische Umwandlungsagentur, die leerstehende Büroflächen systematisch erfassen und Eigentümern bei der Konversion zu Wohnraum aktiv zur Seite stehen soll.