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Orientierungshilfen: Architektenverträge nach HOAI 2021

2021 wartet mit umfangreichen Neuerungen im Honorarrecht auf. Entsprechend angepasste Orientierungshilfen zum Abschluss von Architektenverträgen sind ab sofort über die Architektenkammern verfügbar

Dieser Beitrag ist unter dem Titel „Neues Jahr, neues Honorarrecht, neue Verträge“ im Deutschen Architektenblatt 01.2021 erschienen.

Von Kerstin Menzel und Sinah Marx

Alle bisherigen Fassungen der HOAI hatten eines gemeinsam: die Vorgabe eines zwingenden Honorarrahmens. Damit ist nun Schluss, denn der Europäische Gerichtshof hat festgestellt, dass die Vorgabe verbindlicher Mindest- und Höchstsätze gegen Europarecht verstößt. Damit war der deutsche Gesetz- und Verordnungsgeber verpflichtet, zu handeln, und hat die HOAI entsprechend angepasst, wobei sich die Kammern während des Anpassungsprozesses stets für angemessene Honorare eingesetzt haben.

Die Honorartafeln weisen nun nur noch sogenannte Orientierungswerte mit Honorarspannen zwischen einem unteren und einem oberen Honorarsatz aus (§ 2 a Abs. 1 Satz 1 HOAI). Die Honorarregelungen der neuen HOAI haben also lediglich Orientierungscharakter und geben keinen verbindlichen Honorarrahmen mehr vor (siehe hier für mehr Informationen, sowie die FAQ zur HOAI). Der ehemalige Mindestsatz wurde entsprechend in „Basishonorarsatz“ umbenannt. Das hat Auswirkungen auf Verträge, die Architekten ab dem 1. Januar schließen. Um ihre Mitglieder beim Vertragsschluss zu unterstützen, haben die Architektenkammern ihre jeweiligen Orientierungshilfen zur Gestaltung von Architektenverträgen für alle Architektur-Fachrichtungen ebenso angepasst wie die Merkblätter zum Vertragsschluss mit Verbrauchern.

Wie künftig Architektenverträge schließen?

In Konsequenz der Abkehr vom strikten Honorarrecht werden Architekten zukünftig stärker herausgefordert sein, ihre Honorare zu verhandeln. Die Regelungen der HOAI können als Grundlage für die Ermittlung der Honorarhöhe vertraglich vereinbart werden, müssen dies aber nicht. Honorarrechtlich zulässig ist es auch, etwa nur einzelne Bestandteile zu vereinbaren oder die HOAI zwar grundsätzlich zugrunde zu legen, einzelne Bestandteile aber anders zu regeln oder beispielsweise eine Pauschal- oder Aufwandsvergütung nach einem Stundensatz zu vereinbaren.

Die Vertragsparteien sind also in ihrer Honorarvereinbarung frei. Es wird sich somit sowohl bei Vertragsverhandlungen als auch beim Vertragsschluss einiges ändern. Gute Gründe sprechen jedoch dafür, die Verträge weiterhin eng an der HOAI auszurichten beziehungsweise die Regelungen der HOAI eins zu eins in den Vertrag zu übernehmen. Denn zum einen sind die meisten Architekten mit diesen Regelungen vertraut und diese werden grundlegend akzeptiert. Zum anderen ist aktuell noch unsicher, ob lediglich stellenweise Abweichungen von der HOAI-Systematik im Sinne eines „Rosinen-Pickens“ einer AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhalten würden. So ist es etwa nicht unbedingt ratsam, unausgewogene Musterverträge zu entwerfen und zu verwenden, die einseitig nur die Regelungen übernehmen, die Vorteile für eine der zwei Vertragsparteien mit sich bringen.

Zudem ist anzunehmen, dass dem Berufsstand als Ganzem mit der Beibehaltung der HOAI auch in Zukunft mehr gedient ist als mit ihrer gänzlichen Abschaffung. Dafür bedarf es einer breiten Nutzung durch Architekten sowie durch private und insbesondere öffentliche Auftraggeber. Entsprechend haben die Architektenkammern bei der Aktualisierung der Orientierungshilfen zum Abschluss eines Architektenvertrages bewusst darauf geachtet, die HOAI-Systematik beizubehalten und ebenso „minimalinvasiv“ vorzugehen, wie es der Verordnungsgeber getan hat.

Anpassungen in den Orientierungshilfen für Architektenverträge

Da die HOAI das Honorarrecht regelt, wurden die jeweiligen Orientierungshilfen konsequenterweise vor allem im Abschnitt über die Grundlagen der Honorierung angepasst. So enthalten die Orientierungshilfen nun zum Beispiel einen ausdrücklichen Passus, nach dem sich die Honorarzone quasi automatisch mit den objektiven Gegebenheiten ändert, wie es auch die HOAI vorsieht.

Zudem ist hervorzuheben, dass Honorarvereinbarungen zu ihrer Wirksamkeit nicht mehr der eigenhändigen Unterschrift beider Vertragsparteien („schriftlich“) bedürfen, sondern künftig die Textform ausreichend ist. Damit sind auch Vergütungsvereinbarungen etwa per E-Mail oder SMS und andere elektronisch verkörperte Vereinbarungen wirksam. Rein mündliche Absprachen reichen indes nicht. Hier ist eine Unterscheidung wichtig: Der Architektenvertrag selbst kann weiterhin wirksam auch mündlich oder etwa per Handschlag geschlossen werden. Die Textform-Vorgabe bezieht sich allein auf die Honorarvereinbarung. Fehlt es bei dieser an der Textform, fällt der Architekt auf den Basissatz zurück. Wichtig zu wissen ist auch, dass die Vereinbarung über die Höhe des Honorars nicht mehr „bei Auftragserteilung“ erfolgen muss. Damit kann diese auch nachträglich getroffen oder geändert werden – einvernehmlich, wie es bei Verträgen erforderlich ist.

Besondere Aufmerksamkeit bei Verbrauchern

Bei Verbraucher-Bauherren gilt es, noch einmal besondere Aufmerksamkeit walten zu lassen, weshalb die Architektenkammern auch ihr Merkblatt zum Gestalten von Verträgen mit Verbrauchern überarbeitet und um diese neu hinzugekommene Hinweispflicht ergänzt haben: Verbraucher sind vom Architekten vor (!) Vertragsschluss darauf hinzuweisen, dass auch höhere oder niedrigere Honorare als die in den Honorartafeln der neuen HOAI enthaltenen Werte vereinbart werden könnten. Wird dieser Hinweis an Verbraucher unterlassen, kann für Grundleistungen statt eines vereinbarten höheren Honorars lediglich das Honorar nach dem jeweiligen unteren Honorarsatz („Basishonorarsatz“) abgerechnet werden. Konkrete Auswirkungen hat die Verletzung der Hinweispflicht im Ergebnis also nur dann, wenn das vereinbarte Honorar höher liegt als der jeweilige Basishonorarsatz. Bei einem vereinbarten Honorar unter dem Basissatz führt das Unterlassen eines Hinweises hingegen nicht dazu, dass der Basissatz zu zahlen ist. Vielmehr bleibt es bei dem „zu niedrigen“ Honorar.

Daran sieht man deutlich, dass die Regelung den Verbraucher schützen und nicht den Basissatz nach HOAI aufwerten soll. Das überarbeitete Merkblatt enthält einen konkreten Formulierungsvorschlag für den Hinweis, der in den Vertrag übernommen werden kann – am besten vor die Unterschriften. Und es weist darüber hinaus auch noch auf andere wichtige Besonderheiten beim Vertragsschluss mit Verbrauchern hin, die bei all den Neuerungen nicht vergessen werden sollten.

Textform wichtig

Wie auch immer die Honorarvereinbarung letztendlich ausgestaltet sein soll – eng an der HOAI-Systematik wie in den Orientierungshilfen der Architektenkammern oder völlig anders –, wichtig ist es, in jedem Fall eine vertragliche Vereinbarung in Textform zu treffen. Denn fehlt eine solche, oder ist die Textform nicht eingehalten, erhält der Architekt selbst bei belegbarer mündlicher Vereinbarung eines höheren Honorars für Grundleistungen lediglich den Basishonorarsatz, für besondere und sonstige Leistungen gilt dann die übliche Vergütung gemäß § 632 BGB als vereinbart.

Abgesehen von dieser honorarrechtlichen Folge fehlender Textform, hat ein elektronisch oder in Papierform verkörperter Vertrag stets den Vorteil, dass die Parteien im Falle von Konflikten eine Basis haben, auf deren Grundlage sich diese leichter lösen lassen. Und nicht zuletzt ist es Sache des Architekten, zu belegen, dass überhaupt ein Vertrag geschlossen wurde, sollte der Bauherr das Gegenteil behaupten.

Kerstin Menzel ist Rechtsanwältin bei der Bayerischen ­Architektenkammer und Sinah Marx ist stellvertretende Geschäftsführerin und stellvertretende Justiziarin bei der Hamburgischen ­Architektenkammer.


Orientierungshilfen

… erhalten Sie von Ihrer Architektenkammer, in vielen ­Fällen auch zum Download. Mehr zum Thema sowie zur Handhabung von sogenannten Altfällen lesen Sie in den FAQ zur HOAI 2021, in den FAQ zum Urteil des EuGH sowie in weiteren ­Beiträgen auf der Website der Bundesarchitekten­kammer oder auf DABonline.

 

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