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[ Bestandsbau ]

Wieder mit Substanz

Die Honorargrundlagen für Planungen im Bestand sind in der HOAI neu geregelt – teilweise mit Rückgriff auf alte Regeln

Text: Fabian Blomeyer

Mit der HOAI 2013 hat sich der Verordnungsgeber entschlossen, die in der HOAI 2009 ersatzlos gestrichene Regelung zur Berücksichtigung mitzuverarbeitender Bausubstanz (§ 10 Abs. 3 a HOAI 1996) zurückzuholen. Als in der Praxis untauglich hat sich die von 2009 bis 2013 bestehende Möglichkeit erwiesen, anstelle der Erhöhung der anrechenbaren Kosten um den Wert vorhandener Bausubstanz einen Zuschlag von bis zu 80 Prozent zu vereinbaren. In vielen Fällen kam es zu völlig unangemessenen, weil unwirtschaftlichen Honoraren. Dies hat der Verordnungsgeber nunmehr eingesehen und den „alten“ § 10 Abs. 3 a HOAI von 1996 reaktiviert.

Mit der wiedereingeführten Berücksichtigung mitzuverarbeitender Bausubstanz bei den anrechenbaren Kosten blieb es dann allerdings nicht bei der seit 2009 geltenden Regelung des Umbauzuschlages. Es wurde auch auf die früheren Regelungen zu Umbau und Umbauzuschlag zurückgegriffen, was die Definitionen des Umbaus („wesentlicher“ Eingriff) und die Begrenzung des Umbauzuschlags nach § 36 Abs. 1 HOAI (bei durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad bis 33 Prozent) angeht. Die Kombination beider Elemente ermöglicht so die Vereinbarung angemessener Honorare.

Die Honorierung von Leistungen im Bestand erfolgt nun wieder durch eine entsprechende Erhöhung der anrechenbaren Kosten wegen Berücksichtigung mitzuverarbeitender Bausubstanz sowie zusätzlich durch einen Umbauzuschlag auf das so ermittelte Grundleistungshonorar. Die Anrechenbarkeit der Bausubstanz honoriert deren Erhalt und die damit verbundene Einsparung von Kosten für den Auftraggeber. Unabhängig davon wird der Umbauzuschlag angesetzt, um den beträchtlichen Mehraufwand bei Leistungen im Bestand zu kompensieren.

Rechtsgrundlagen: Vereinbarung erst im Entwurfsstadium

Gemäß § 4 Abs. 3 der HOAI 2013 ist die mit­zuverarbeitende Bausubstanz bei den anrechenbaren Kosten angemessen zu berücksichtigen. Sie wird in § 2 Abs. 7 HOAI beschrieben als derjenige „Anteil des zu planenden Objekts, der bereits durch Bauleistungen hergestellt ist und durch Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch mitver­arbeitet wird“.

Umfang und Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz sind zum Zeitpunkt der Kostenberechnung (oder, sofern noch keine Kostenberechnung vorliegt, zum Zeitpunkt der Kostenschätzung) objektbezogen zu ermitteln und schriftlich zu vereinbaren.

Die Klarstellung in der neu gefassten HOAI über den Zeitpunkt der Vereinbarung folgt der schon zuvor vertretenen Auffassung, dass als frühester Vereinbarungszeitpunkt das Entwurfsstadium in Betracht kommt, in welchem die wesentlichen Erkenntnisse über den Umfang mitzuverarbeitender Bausubstanz und auch entsprechende Bauherrenentscheidungen nachvollziehbar zugrunde gelegt werden können. Denn in den meisten Fällen wird es Architekt und Bauherr kaum möglich sein, bereits zum Zeitpunkt der Auftragserteilung auch nur annähernd erkennen zu können, in welchem Umfang tatsächlich vorhandene Bausubstanz technisch oder gestalterisch in sinnvoller Weise in die Umbaumaßnahme einzubeziehen sein wird. Mangels konkreter planerischer, konstruktiver und gestalterischer Überlegungen ist es vernünftig, über den Umfang der mitzuverarbeitenden Bausubstanz zum Zeitpunkt der Kostenberechnung Vereinbarungen zu treffen.

Schriftform: sinnvoll, aber nicht zwingend

Die verlangte Schriftform der Vereinbarung ist in jedem Fall zweckmäßig, hat aber keine konstitutive Bedeutung für die Begründung des Anspruchs. Der Anspruch auf Berücksichtigung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz bei den anrechenbaren Kosten besteht unabhängig von der schriftlichen Vereinbarung, denn nach § 4 Abs. 3 Satz 1 HOAI hat der Auftragnehmer einen Anspruch darauf, dass der Umfang der mitzuverarbeitenden Bausubstanz angemessen berücksichtigt wird. Können sich Auftraggeber und Auftragnehmer nicht über „Umfang und Wert“ einigen oder verweigert der Auftraggeber die nach § 4 Abs. 3 Satz 2 HOAI vorgesehene schriftliche Vereinbarung, wird der objektive Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz notfalls sachverständig oder schließlich gerichtlich geklärt.

Definition und Abgrenzung: durch Bauleistung erstellt

Die bereits zitierte Definition der mitzuverarbeitenden Bausubstanz in § 2 Abs. 7 HOAI spricht vom „Anteil des zu planenden Objekts, der bereits durch Bauleistungen hergestellt ist“. Dies bedeutet für die Honorarermittlung bei Freianlagen, dass nicht „durch Bauleistungen hergestellter“ Boden und Vegetation insofern honorarmäßig außer Betracht bleiben. Der bereits hergestellte Anteil muss zudem durch Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch mitverarbeitet werden, damit er beim Honorar berücksichtigungsfähig ist. Anfallen kann mitzuverarbeitende Bausubstanz bei Wiederaufbauten, Erweiterungen, Umbau und Modernisierung sowie Instandsetzungen oder Instandhaltungen, und zwar bei allen Objektarten.

Hinsichtlich der vorhandenen Bausubstanz ist zunächst klar zu unterscheiden zwischen den Begriffen „Baustoffe und Bauteile“ in § 4 Abs. 2 Nr. 4 HOAI und dem Begriff der Bausubstanz in § 4 Abs. 3 HOAI, die „mitverarbeitet“ wird. Der Verordnungsgeber bringt darin zum Ausdruck, dass vorhandene Bauteile und Baustoffe honorarrechtlich anders zu behandeln sind als Bausubstanz.

Unproblematisch ist insoweit der Begriff des „Baustoffes“. Bei „Bauteilen“ im Sinne des § 4 Abs. 2 Nr. 4 HOAI handelt es sich um Elemente, die auch losgelöst vom Bauwerk vorhanden sein können. Dies können beispielsweise bei einem Teilabbruch sichergestellte Fassadenelemente, Türen, Fenster, Dachziegel und ähnliche Teile sein, die beim Umbau wiederverwendet werden.

„Bausubstanz“ entsteht hingegen erst durch die Verarbeitung von Baustoffen und Bauteilen zu einem Gebäude oder Gebäudeteil. Bausubstanz ist der Teil eines Objekts, der durch Bauleistungen hergestellt wurde und mit dem Gebäude beziehungsweise mit Grund und Boden fest verbunden ist. Typische Beispiele sind Fassaden oder Fassadenteile eines denkmalgeschützten Gebäudes, Betonskelettkonstruktionen mit Decken und Stützen, Außen- und Innenwände, geflieste Böden und anderes.

Mitverarbeitung: technisch oder gestalterisch

Die Bausubstanz muss als zweites Kriterium „durch Planungs- oder Überwachungsleistungen technisch oder gestalterisch“ mitverarbeitet werden. Auf die Intensität der Mitverarbeitung kommt es dabei nicht an, so dass man den Begriff weit auslegen kann. Nicht berücksichtigt wird Bausubstanz, welche bei der Baumaßnahme entfernt oder abgebrochen wird, weil dann gerade keine Mitverarbeitung im Sinn des Verordnungsgebers vorliegt. Dasselbe gilt für Substanz, mit welcher sich der Architekt weder planerisch noch konstruktiv besonders auseinandersetzen muss. Eine gestalterische Mitverarbeitung liegt auch dann nicht vor, wenn lediglich Gestaltungselemente des Vorhandenen übernommen werden.

Damit ist gerade bei Umbauten nicht das vollständige vorhandene Gebäude anrechenbar. Entscheidendes Kriterium ist vielmehr, dass sich der Architekt in konstruktiver oder gestalterischer Hinsicht mit der Bausubstanz tatsächlich auseinandersetzen musste und sie in ein neues planerisches Konzept umgesetzt hat, wobei in die Bausubstanz eingegriffen wird oder Teile erhalten und integriert werden müssen. Das wiederum setzt voraus, dass der Architekt die mitzuverarbeitende Bausubstanz so in seine Planung einbezieht, dass sie im gesamten Zusammenhang eine Veränderung oder neue Zweckbestimmung oder eine Überarbeitung in gestalterischer oder konstruktiver Hinsicht erfährt. Nicht ausreichend ist dabei in der Regel der bloße Erhalt vorhandener Bausubstanz. Eine technische Mitverarbeitung wird dann anzunehmen sein, wenn die vorhandene Bausubstanz in konstruktiver Hinsicht bei einem Umbau auch technisch einzugliedern ist. Ein Beispielfall: Das Tragwerk eines umzubauenden Objektes muss weitgehend überprüft oder neu berechnet werden, um feststellen zu können, ob einem Umbau oder alternativ dem Abriss mit Neubau der Vorzug gegeben werden soll. Dann werden in aller Regel die Kosten des betroffenen Tragwerks bei einer Umbauentscheidung umfänglich berücksichtigt werden müssen und daher anrechenbar sein.

Die Abgrenzung zwischen Mitverarbeitung und einer bloßen Mitverwendung vorhandener Substanz kann zu erheblichen Anwendungsproblemen führen, die in Einzelfallentscheidungen geklärt werden müssen und die in hohem Maße von der jeweiligen Aufgabenstellung bestimmt sind. Jedenfalls stellt das bloße zeichnerische Erfassen des Bestandes ebenso wenig wie die Abbruchentscheidung bereits eine Mitverarbeitung dar. Die Bausubstanz muss vielmehr in die neue Aufgabenstellung einbezogen werden, was bei einer Beseitigung gerade nicht der Fall ist.

Angemessenheit: Umfang und Wert der Bausubstanz

Die mitzuverarbeitende Bausubstanz ist nach § 4 Abs. 3 Satz 1 HOAI bei der Honorarermittlung angemessen zu berücksichtigen. Der Verordnungsgeber hat weder das Verfahren noch Hinweise zur Beurteilung der Angemessenheit vorgegeben. Dies mag auch damit zusammenhängen, dass die möglichen Anwendungsfälle bei Leistungen im Bestand so unterschiedlich sind, dass ein generell vorzugebendes Verfahren tatsächlich nicht praktikabel erscheint. In Kommentierungen und Fachliteratur werden bereits mit der seinerzeitigen Neuregelung des § 10 Abs. 3 a in der HOAI 1996 unterschiedliche Methoden zur Ermittlung eines angemessenen Wertes mitzuverarbeitender Bausubstanz entwickelt. Diese Verfahren gehen in aller Regel vom effektiven Wert der Bausubstanz entsprechend ihrem Erhaltungszustand im Zeitpunkt der Baumaßnahme aus. Dies bedeutet, dass jedenfalls nicht von vornherein der Neubauwert der entsprechenden Bausubstanz angesetzt werden kann, sondern eben auch der Erhaltungszustand (Abnutzung, Mängel, bauphysikalische Bewertung und weitere ­Faktoren).

Die methodischen Ansätze unterscheiden im Hinblick auf die Kostenermittlung nach dem Volumen (Kubatur, insbesondere bei umfassender Modernisierung eines gesamten Bauwerkes) oder nach Bauteilen (Elementen).

Die Volumenmethode wurde im früheren Geltungsbereich der HOAI insbesondere von öffentlichen Auftraggebern bei Entkernung erfolgreich angewandt. Danach sind die Feststellungen des vom Umbau unmittelbar betroffenen umbauten Raumes und die Festlegung eines Kubikmeterpreises maßgeblich. Hilfreich für den Architekten ist hier in jedem Fall, den räumlichen Umfang der mitzuverarbeitenden vorhandenen Bausubstanz in den Plänen entsprechend zu kennzeichnen. Zur Ermittlung eines angemessenen Kubikmeterpreises wird häufig die Gebührenordnung für Prüfstatiker angewandt. Diese einfache Methode, welche häufig die arbeitsintensive Einzelerfassung von Bauteilen oder Bauelementen überflüssig macht, wird auch von öffentlichen Auftraggebern als durchaus praktikabel angesehen und angewandt.

Bei den Elementmethoden wird als Ausgangspunkt der ortsübliche Neupreis für das vorhandene Bau- oder Gebäudeelement ermittelt. Abminderungen bezüglich Erhaltungszustand, Material, Verwendungszweck und Qualität sind im Einzelfall vorzunehmen, wobei als maßgebliche Kriterien Feststellungen zum Nutzungswert, Gebrauchs- oder Funktionswert und zum Erhaltungswert angewendet werden. Gegen die Ansetzung des Neupreises folgt im Übrigen auch die Entscheidung des Verordnungsgebers, bei der mitzuverarbeitenden Bausubstanz in § 4 Abs. 3 HOAI eine andere Regelung als bei Baustoffen und Bauteilen getroffen zu haben, bei denen regelmäßig der Neupreis zugrunde zu legen ist (§ 4 Abs. 2 Nr. 4 HOAI).

Kosten in der Entwurfsplanung ­berechnen

Ob und in welchem Umfang eine Mitverarbeitung von Bausubstanz tatsächlich in den jeweiligen Leistungsphasen erfolgt, spielt keine Rolle für die anrechenbaren Kosten, die der Honorarberechnung zugrunde liegen. Mit der HOAI 2009 hat der Verordnungsgeber von einer stufenweisen Abrechnung der Leistungen Abstand genommen. Maßgeblich sind im Regelfall die anrechenbaren Kosten der im Zuge der Entwurfsplanung erstellten Kostenberechnung. Da im Hinblick auf die Erhöhung der anrechenbaren Kosten um den Wert der mitzuverarbeitenden Bausubstanz mit der HOAI 2013 ebenfalls auf den Zeitpunkt der Kostenberechnung abgestellt wird, ist klar, dass die sich dann ergebenden anrechenbaren Kosten insgesamt einheitliche Grundlage für die Honorarberechnung sind. Nun hatte der Bundes­gerichtshof 2003 entschieden, dass die mit­zuverarbeitende Bausubstanz nur in solchen Leistungsphasen anzurechnen ist, in denen auch tatsächlich eine Mitverarbeitung stattfindet. Das war aber eine Einzelfall-Entscheidung; zudem wurde damals das Honorar noch stufenweise aufgrund unterschiedlicher Kostenermittlungen berechnet. Die Entscheidung kann insoweit nicht 1 zu 1 auf die nunmehr geltende Honorarberechnung ange­wendet werden.

Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass der Wert vorhandener Bausubstanz nach DIN 276 Teil 1 Ziffer 3.3.6 bei den betreffenden Kostengruppen gesondert auszuweisen ist. Um gerade bei Verbrauchern und sonstigen nicht fachkundigen Bauherren keine Verwirrung ­aufkommen zu lassen, wäre ein Hinweis empfehlenswert, dass diese Positionen keine ­tatsächlichen Kosten bedeuten und keinen zusätz­lichen Finanzierungsbedarf auslösen. Im Hinblick auf eine wirksame Berücksichtigung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz für die Honorarermittlung sind die Orientierungshilfen der Länderarchitektenkammern zur Abfassung von Architektenverträgen um ein Formblatt ­ergänzt worden.

Fabian Blomeyer ist stellvertretender Vorsitzender des BAK-Rechtsausschusses und Rechtsanwalt in Schäftlarn

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