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[ FAQ ]

Bauen und Planen trotz Corona-Krise? Rechte, Pflichten, Ansprüche

Welche Ansprüche bestehen bei Vertragskündigung, bei Bauverzögerungen oder bei Ausfällen im Architekturbüro? Müssen Baustellen stillgelegt werden? Wie geht man als Bauüberwacher mit einem Corona-Verdachtsfall um? Die Bundesarchitektenkammer antwortet

Sie finden alle Corona-Hinweise auch stets aktualisiert auf der Website der BAK. Mehr rund um das Thema Corona auch hier in unserer Artikelsammlung.

Bauleiter auf einer Baustelle
Auf vielen Baustellen läuft der Betrieb (noch) weiter.

Bundesarchitektenkammer, Stand 20.3.20

Baurecht und Architektenrecht in der Corona-Krise

1. Welche Ansprüche habe ich als Planer gegen den Auftraggeber, wenn es wegen des Corona-Virus zu Bauzeitverzögerungen oder Bauzeitverlängerungen kommt?

Durch unvorhergesehene Verzögerungen der Bauarbeiten kann dem Planer ein erhöhter Aufwand an Personal- und Bürovorhaltung, aber auch an eigener Arbeitszeit entstehen. Soweit für einen solchen Fall keine vertragliche Vereinbarung getroffen worden ist, besteht ein Mehraufwendungsanspruch des Planers erst bei einer erheblichen, d.h. mehr als 20%igen  Verzögerung. Die Erstattung von Mehraufwendungen kann zudem an den Nachweis der Mehrkosten geknüpft sein. Ein Verschulden des Auftraggebers ist, soweit nicht anders vereinbart, nicht erforderlich. Beruht die Verzögerung allerdings auf nicht beherrschbaren äußeren Einflüssen und kann damit nicht der Mitwirkungssphäre des Auftraggebers zugerechnet werden, wird ein Anspruch zum Teil gleichwohl verneint. Beim Coronavirus wird die Frage eines möglichen Anspruchs wohl davon abhängen, ob der Auftraggeber entsprechende Vorkehrungen hätte treffen können oder nicht.

2. Welche Ansprüche habe ich, wenn der Auftraggeber wegen des Corona-Virus den Planungsauftrag kündigt?

Der Auftraggeber kann den Auftrag, jederzeit und „frei“, also ohne Berufung auf inhaltliche Gründe kündigen. In diesem Fall behält der Planer aber seinen vollen Honoraranspruch, wenn auch abzüglich des ersparten Aufwands. In Betracht kommt aber vor allem eine Kündigung aus wichtigem Grund. Der Anspruch des Planers beschränkt sich dann auf die bis dahin erbrachten Leistungen, es sei denn, dass diese für den Auftraggeber subjektiv und objektiv unbrauchbar sind. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der kündigenden Partei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ob dies wegen des Corona-Virus der Fall ist, lässt sich nicht mit einem eindeutigen Ja oder Nein beantworten, sondern hängt vom jeweiligen Einzelfall ab. Der kündigende Auftraggeber läuft daher Gefahr, dass seine Kündigung als freie Kündigung mit den vorgenannten Rechtsfolgen für den Honoraranspruch gewertet wird.

3. Bestehen Ansprüche des Auftraggebers gegen mich als Planer, wenn ich oder mein Büropersonal aufgrund von Erkrankungen, Quarantäne-Anordnungen oder Ausgangssperren ausfallen und dadurch die vertraglich vereinbarten Leistungen nicht rechtzeitig erbracht werden können?

Zunächst einmal dürfte es geschuldet sein, in Abstimmung mit dem Bauherrn alle zumutbaren Anstrengungen zu unternehmen, um Vertretung bzw. Ersatz zu organisieren. Gelingt dies nicht, könnte der Auftraggeber einen Verzugsschaden geltend machen, der allerdings die schuldhafte Nichterfüllung einer fälligen Leistung voraussetzt. Grundsätzlich wird davon auszugehen sein, dass es sich bei einer Infektion und einer Quarantäne um einen Fall „höherer Gewalt“ handelt, der ein Verschulden des Planers ausschließt. Ob dies tatsächlich der Fall ist, hängt allerdings von den Umständen des Einzelfalls ab. Der Planer hat im Rahmen des Möglichen dafür Sorge zu tragen, dass seine Leistungen erbracht werden können. Sind zum Beispiel Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wegen Kinderbetreuung nicht im Büro verfügbar, sollte dies durch Home Office ersetzt werden, soweit dies praktikabel ist. Dazu, ob dem Bauherrn hieraus ein Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund erwächst, siehe Frage 2. Zum Zwecke der eigenen Absicherung empfiehlt es sich, (erfolglose) Bemühungen um Ersatz hinlänglich zu dokumentieren. Bei den Ausgangssperren ist zu prüfen, was diese konkret beinhalten. Solange das Arbeiten erlaubt ist, dürfte kein Fall höherer Gewalt vorliegen.

4. Wie sieht es aus, wenn ich Generalplaner bin und es bei den Fachplanern zu Verzögerungen oder Ausfällen kommt?

Das Vorstehende dürfte auch für diese Fallkonstellation gelten. Beruht der Ausfall eines Fachplaners zum Beispiel auf einer Quarantänemaßnahme und besteht keine Möglichkeit eines adäquaten Ersatzes oder zur Zusammenarbeit ohne physischen Kontakt, wird von „höherer Gewalt“ auszugehen sein.

5a. Muss ich weiter Objektüberwachung machen, auch wenn die bauausführenden Firmen nicht mehr auf die Baustelle kommen?

Eine der Aufgaben der Leistungsphase 8 ist die Überwachung der Ausführung des Objekts. Steht die Baustelle also still, weil keine Handwerker mehr erscheinen, kann der bauüberwachende Architekt auch keine überwachen. Es dürfte somit ein Fall der echten Unmöglichkeit der Leistung nach § 275 Abs. 1 BGB vorliegen, sodass die Leistungspflicht entfällt. In diesem Fall sollten Sie unverzüglich Ihren Auftraggeber informieren.

5b. Führen die von der Bundeskanzlerin und den Regierungschefinnen und Regierungschefs der Länder beschlossenen Leitlinien zur Beschränkung sozialer Kontakte vom 22.3.2020 dazu, dass der Baustellenbetrieb eingestellt werden muss?

Nein. Der Weg zur Arbeit wird als notwendige Tätigkeit eingestuft und bleibt weiter möglich (Ziff. 4 des Beschlusses vom 22.3.2020). In allen Betrieben und insbesondere solchen mit Publikumsverkehr ist es wichtig, die Hygienevorschriften einzuhalten und wirksame Schutzmaßnahmen für Mitarbeiter und Besucher umzusetzen (Ziff. 8 des Beschlusses vom 22.3.2020). Auch das BMI hat in seinem Erlass vom 23.3.2020 informiert, dass Baustellen des Bundes möglichst unter Maßgaben zum Gesundheitsschutz weiter betrieben werden sollen.

Bitte beachten Sie auch Ihre landesspezifischen Regelungen. Das Saarland hat beispielsweise in einer Aufstellung der häufigsten Fragen und Antworten unter der Rubrik „Arbeit und Gewerbebetrieb“ auf diese Frage geantwortet.  Die Architektenkammer Baden-Württemberg hat Ausführungen zu den Auswirkungen der Corona-Virus-Pandemie auf die Rechte und Pflichten eines öffentlich-rechtlichen Bauleiters gemäß § 45 LBO Baden-Württemberg veröffentlicht.

6. Bestehen Ansprüche des Auftraggebers gegen mich als Objektüberwacher, wenn es wegen des Coronavirus beim bauausführenden Unternehmen zu Verzögerungen oder zur Einstellung seiner Tätigkeit kommt?

Die Objektüberwachung beinhaltet unter anderem die Koordination der Bauausführung. Mängel bei der Objektüberwachung können zu einer Haftung des Planers führen, wenn sie sich in einem Mangel am Bauwerk manifestieren. Der Planer haftet in diesen Fällen gesamtschuldnerisch mit dem bauausführenden Unternehmen, d.h. er kann zunächst grundsätzlich in voller Höhe auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden. Dieser Grundsatz gilt aber nur im Bereich der Mängelgewährleistung. Kommt es wegen des Corona-Virus zu einem Verzug beim bauausführenden Unternehmen, liegt hingegen kein Mangel am Bauwerk vor, so dass grundsätzlich wohl ein Anspruch gegen den Objektüberwacher ausscheiden dürfte. Anders wäre es zu beurteilen, wenn dem Planer vorzuwerfen wäre, dass der Verzug aufgrund mangelhafter Vorplanung erfolgte.

7. Bin ich im Zuge der Bauüberwachung verpflichtet, Maßnahmen auf der Baustelle zu ergreifen, um das Risiko von Corona-Übertragungen zu reduzieren und wie gehe ich ggf. mit einem Verdachtsfall um?

Es ist in erster Linie Sache der bauausführenden Unternehmen als Arbeitgeber, den Gesundheitsschutz ihrer Mitarbeiter sicherzustellen (§ 4 ArbSchG). Hierzu zählt auch der Hinweis auf die erweiterten Hygiene-Maßnahmen auf Baustellen, wie sie von der IG Bau empfohlen werden. Mit Blick auf die Vertragspflicht des bauüberwachenden Architekten, das Bauvorhaben nach Kräften zu fördern und Risiken zu minimieren, kann es gleichwohl sinnvoll sein, beispielsweise Baubesprechungen auf das unerlässliche Maß zu reduzieren, den Teilnehmerkreis klein zu halten und durch geeignete Weisungen dazu beizutragen, dass auch im Kontext des Bauablaufs im Übrigen Sozialkontakte so weit wie möglich reduziert werden.

Ergibt sich auf der Baustelle ein Corona-Verdachtsfall, ist den Empfehlungen und Vorgaben der örtlichen Gesundheitsbehörde zu folgen. Soweit es durch entsprechend weitreichende Quarantäneanordnungen für alle vor Ort tätigen Personen faktisch zum Stillstand der Baustelle kommt, wird es sich um einen Fall höherer Gewalt handeln, der eine Bauzeitverlängerung nach sich zieht, i.d.R. aber keine Schadensersatzansprüche begründen kann.

8. Da sich die Ausbreitung des Corona-Virus auf den weiteren Ablauf des Vertragsverhältnis zwischen Bauherren und bauausführenden Unternehmen bzw. Handwerksbetrieben auswirken kann, bittet mich mein Auftraggeber um rechtliche Beratung. Welche Auskünfte kann ich ihm geben?

Es ist nicht die Aufgabe des Architekten, für den Auftraggeber rechtsberatend die oben beschriebenen vertragsrechtlichen Auswirkungen auf Handwerker- bzw. Bauverträge im jeweiligen Einzelfall zu klären. Diesbezüglich sollte die Beratung durch einen im Baurecht versierten Rechtsanwalt oder Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht empfohlen werden. Als allgemeiner Hinweis kann aber auf nachfolgende Dokumente verwiesen werden:

9. Für künftige Verträge wird eine sogenannte „Force-Majeure-Klausel“ empfohlen. Gibt es dazu für Architektenverträge entsprechende Formulierungshilfen?

Für anstehende Verträge ist die Aufnahme einer solchen Klausel durchaus empfehlenswert. Auch die Orientierungshilfen der Architektenkammern zum Abschluss von Architektenverträgen werden entsprechend angepasst.


Sie finden alle Corona-Hinweise auch stets aktualisiert auf der Website der BAK. Mehr rund um das Thema Corona auch hier in unserer Artikelsammlung, dort auch einen Beitrag zum Vergaberecht und zu Wettbewerben.

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