„Wir brauchen mehr Wohnbau“

Ist ganz Deutschland für Sie Wohnungsnot-Land?

Nein, es gibt völlig unterschiedliche Situationen und Probleme. Viele Städte und ihr Umland brauchen dringend mehr Wohnungsbau, dagegen haben viele ländliche Regionen und auch einzelne Städte nach wie vor ein Abwanderungsproblem. Aber fest steht: Wir brauchen in Deutschland auf absehbare Zeit mindestens 350.000 neue Wohnungen pro Jahr, damit wir wieder zu ausgeglichenen Märkten kommen.

Wir werden auf längere Sicht weniger – daran ändern auch eine oder zwei Millionen künftige Deutsch-Syrer nichts.

Nach Karl Valentin ist das Gefährliche an Prognosen, dass sie auf die Zukunft gerichtet sind. Als ich mit der Politik begonnen habe, hieß die These: Die Wohlhabenden ziehen aufs Land und die Städte veröden. Das ist noch keine 30 Jahre her. Seitdem hat ein Trend zurück in die Städte eingesetzt, der noch längere Zeit anhalten dürfte. Die Anzahl der Singlehaushalte hat dramatisch zugenommen; die Wohnfläche pro Kopf ist drastisch gewachsen. Jetzt kommen noch die Migrationsbewegungen hinzu.

Es gibt Leute, die sagen: Auf dem Land und in alten Industriestädten stehen genug Wohnungen leer.
Trotzdem zieht es viele Menschen in die Städte, weil es hier Arbeitsplätze gibt und es einfacher ist, Familie und Beruf unter einen Hut zu bringen, und auch, weil die Städte lebendig sind und hier Neues entsteht. Auch für Flüchtlinge hat es keinen Sinn, sie da unterzubringen, wo es zwar Wohnungen gibt, sie aber keine Arbeit finden. Dann wird Integration nicht gelingen. Teilweise hat sich die Entwicklung in ländlichen und altindustriellen Regionen aber auch gedreht, zum Beispiel im Ruhrgebiet. Stadtumbau-Programme sind von Abrissen zur Sanierung geschwenkt. Auch ländliche Regionen haben ihre eigenen Stärken und wir unterstützen sie zum Beispiel mit einem Forschungsprojekt, das auf die Stabilisierung von Abwanderungsregionen zielt. Kleine Städte werden zu Ankerpunkten im ländlichen Raum, die die lebenswichtige Infrastruktur für ihre Umgebung bieten. Das alles hilft vor Ort. Aber es hilft nicht gegen den Wohnungsmangel in Zuwanderungs-Regionen.

Vor künftigen Überangeboten haben Sie keine Angst?

Es ist wichtig, dass wir wenigstens annähernd wieder ein Gleichgewicht auf dem Wohnungsmarkt erreichen – und vor allem, wenn es genügend bezahlbaren Wohnraum für alle gibt. Ich habe überhaupt kein Problem damit, wenn die Menschen wieder Auswahlmöglichkeiten haben und nicht bei Massenbesichtigungen Schlange stehen.

Als der Wohnungsmangel sichtbar wurde, hat sich die Bundesregierung zunächst stark aufs Mietrecht und auf das Wohngeld konzentriert.
Anfang dieses Jahres hatten wir die größte Wohngeld-Erhöhung der Geschichte. Das ist eine sehr gezielte Hilfe für Bedürftige, um die gestiegenen Wohnkosten zu kompensieren. Mietpreisbremsen und Kappungsgrenzen sind nötig, um den Mietanstieg zu bremsen. Aber allein damit können wir die Mieten nicht stabil halten. Immer mehr Menschen finden keine bezahlbare Wohnung im Kern ihrer Region. Wir wollen aber sozial gemischte und lebendige Städte. Genau das suchen ja auch die Menschen, die in die Städte ziehen.

Haben Sie für den Neubau ein Lieblingsinstrument?

Da geht es nicht um ein Instrument, sondern wir brauchen ein mehrstimmiges Ensemble, um Wohnungen in verschiedenen Preissegmenten zu fördern, um unterschiedliche Bauherren zu gewinnen und um Hemmnisse zu beseitigen.

Das teuerste Instrument darin ist der soziale Wohnungsbau. Mit relativ viel Geld werden relativ wenige Wohnungen gefördert.
Der Bund hat hier seine Hilfe verdoppelt. Für die Programme und ihre Ausgestaltung sind seit der Föderalismus-Reform von 2006 allein die Länder zuständig – leider. Denn es hat dazu beitragen, dass die Zahl der Wohnungen mit Sozialbindung dramatisch zurückgegangen ist, weil ältere aus der Bindung fallen und in manchen Ländern nur wenige neue entstehen. Bayern hat zum Beispiel viel weniger Sozialwohnungen geschaffen als Hamburg, obwohl in Bayern siebenmal mehr Menschen leben und auch hier viele einen Anspruch hätten. Zwar haben inzwischen alle Länder die Probleme erkannt und wollen wieder mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen. Aber wenn wir als Bund mehr Geld geben, dann wollen wir auch bei der Ausgestaltung von Programmen mitsprechen. Das betrifft den zweckgebundenen Einsatz, die Bindungsdauer, aber auch den effizienten Mitteleinsatz, damit mehr Sozialwohnungen gebaut werden.

Bald soll es neue Abschreibungsregeln geben.

Damit wollen wir Privatinvestoren motivieren. Es geht aber nicht um das Luxussegment, dort haben wir auch in den Großstädten kein Problem. Darum begrenzen wir die Förderung auf Wohnungen mit nicht zu hohen Baukosten – und es gibt sie nur in Städten und Regionen mit hohem Mietniveau, wo Wohnraum knapp ist. Denn wir müssen natürlich aufpassen, dass wir nicht über Steuerpolitik Wohnraum schaffen, der in einigen Jahren nicht mehr benötigt wird. Daher gibt es keine Gießkanne, sondern eine zielgenaue Förderung.

Es gibt neuere Selbsthilfe-Formen wie kleine Ein-Haus-Genossenschaften, Baugemeinschaften und Vereine. An ihnen gehen Sozialbau- wie Steuerförderung oft vorbei.
Es gibt ja die Debatte um eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit. Wir verfolgen sie mit großem Interesse. Natürlich kann man nicht einfach dort anknüpfen, wo man vor 30 Jahren mit der Neuen Heimat aufgehört hat. Aber der nicht dem Profit ausgesetzte Wohnungsbestand sollte wieder erhöht werden – Wohnungen von Kommunen, Genossenschaften oder Bauträgern, die sich einer Gemeinwohl-Orientierung verpflichten. Die Debatte über Unterstützungsformen ist noch lange nicht am Ende. Man kann schon wegen des EU-Rechts nicht bestimmte Rechtsformen undifferenziert fördern, zum Beispiel Genossenschaften, und andere nicht. Sondern es kommt immer darauf an, was in der Sache unterstützt wird – zum Beispiel soziale Zwecke. Wir müssen Wohnungsbau wieder stärker als Teil der öffentlichen Daseinsvorsorge begreifen. Da motiviert ein Blick über die Grenzen: In Wien sind 70 Prozent der Wohnungen kommunal oder genossenschaftlich.

Und die bunten Privatinitiativen?

In gemeinschaftlichen Bauprojekten wohnen Junge und Ältere zusammen, sie finden auch neue Formen von privat und gemeinsam genutzten Räumen und viele davon engagieren sich in ihrer Nachbarschaft. Wir wollen, dass solche Wohnformen nicht nur als individuelles Eigentum, sondern auch als Genossenschaften möglich sind. Das Justizministerium will die Gründung von Kleinstgenossenschaften erleichtern. Auch die Bestandsgenossenschaften können unterstützen, indem sie als Dach für Neugründungen ihr Know-how und finanzielle Sicherheit zur Verfügung stellen.

Wohnraum kann nicht nur zur Miete ­entstehen.
Auch Wohneigentum fördern wir ja mit einer breiten Palette an Instrumenten über die KfW, mit dem Wohn-Riester und der Sparzulage.

Haben Sie aus jüngerer Zeit ein Wohnungsbau-Lieblingsprojekt?

Es gibt viele spannende Projekte, darum hebe ich kein deutsches hervor, um kein anderes zurückzusetzen. Sondern ich nenne eines in Zürich, das mich sehr beeindruckt hat: das Gemeinschaftsprojekt Kalkbreite mit relativ wenig individueller Wohnfläche und dafür vielen gemeinschaftlichen Angeboten wie Kantipe, Waschsalon und Büroarbeitsplätzen. Es ist ein interessanter Weg: Man hat mehr Privatsphäre als zum Beispiel in einer klassischen Studenten-WG, aber man kann vieles, wenn man will, gemeinsam tun.

Tun Sie etwas, damit es so etwas verstärkt in Deutschland gibt?

Gerade haben wir ein Förderprogramm für sogenanntes Vario-Wohnen aufgelegt. Wir unterstützen Projekte mit kleinen individuellen Wohnflächen und variablen Grundrissen, in denen zum Beispiel bei Bedarf drei Einzel-Apartments zu einer Wohnung für Familien oder Gemeinschaften zusammengelegt werden können.

Wo sehen Sie im konventionellen Wohnungsbau besondere Entwicklungschancen?

Ich würde mir noch viel mehr intelligente Nachverdichtung wünschen. Es gibt so viele ziemlich locker gebaute Nachkriegssiedlungen, wo man auf drei Geschosse zwei weitere draufsetzen kann. Das spart Grundstückskosten und Grunderwerbsteuern, es spart Erschließung und kostet keinen Freiraum. Natürlich darf es nicht zu Lasten der Menschen in den bestehenden Wohnungen gehen.

Bauen wird überall teurer – nicht zuletzt durch Regelverschärfungen des Bundes, wie kürzlich bei der EnEV.

Den Zielkonflikt zwischen Ökologie und ökonomischen Wünschen gibt es nicht nur im Wohnungsbau, sondern in der gesamten Gesellschaft. Aber es gibt auch gute Lösungen. Bei der energetischen Modernisierung müssen wir wegkommen von der starken Fokussierung auf die Gebäudehülle; hier sind die Potenziale weitgehend ausgereizt und die Probleme sind bekannt. Stattdessen müssen wir hin zu einem Gesamtkonzept, das stärker die erneuerbaren Energien und Quartierslösungen in die Ökobilanz einbezieht. Wir wollen die EnEV und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz stärker miteinander verschränken. Wichtigstes Thema für den Klimaschutz ist im Übrigen nicht der Neubau, sondern der Gebäudebestand. Hier müssen wir dringend die jährliche Modernisierungsquote erhöhen – und zwar mit Anreizen und Überzeugungen, nicht mit Zwang.

Reicht das?

Dass es funktionieren kann, sieht man im Pilotprojekt „Innovation City“ Bottrop. Hier werden Eigentümer gezielt angesprochen und intensiv beraten; vor allem dadurch ist die Modernisierungsquote binnen Kurzem drastisch gestiegen.

Auch das vom Bund verantwortete Planungsrecht beschleunigt das Bauen nicht gerade.

Für Flüchtlingsunterkünfte haben wir im Herbst das Baugesetzbuch gelockert, weil hier dringendster Bedarf besteht. Wir beobachten das genau und prüfen, ob weitere Lockerungen möglich sind, zum Beispiel für den Wohnungsbau.

Anarchie statt Überregulierung?

Natürlich wird nicht alles übertragbar sein. Niemand will zum Beispiel Wildwuchs im Außenbereich, eine völlig unkontrollierte Nutzungsmischung oder ein nur noch sehr geringes Niveau der Bürgerbeteiligung. Aber was jetzt für eine Notsituation ermöglicht worden ist, das kann bedingt auch für die Stadtentwicklung insgesamt taugen.

Die Baunutzungsverordnung atmet immer noch den Geist der Nachkriegszeit.

Hier wollen wir die Mischung in Städten durch eine neue Gebietskategorie stärken, das Urbane Gebiet, in dem man ebenso gut wohnen, arbeiten und Freizeit verbringen kann.

Und die von Großstädten lebhaft beklagten Dichtegrenzen?

Auch da wollen wir ran. Geschossflächenzahlen, die in Wien oder Barcelona gut tun, würden auch in Deutschland keinen Weltuntergang bedeuten. Es greift aber nicht in den vielen Arealen mit gültigen Bebauungsplänen, die man ja nicht einfach aushebeln kann. Aber die Richtung ist klar: Wir wollen und müssen nachverdichten, damit die Städte nicht am Rand wuchern, sondern drinnen Brachen auffüllen und in die Höhe wachsen.

Wohnhochhäuser sind vielerorts ein Tabu.

Sie müssen natürlich anders aussehen als viele aus der Zeit um 1970. Aber es gibt auch in Deutschland sehr gute historische Vorbilder dafür. Man schaue sich nur die Hochhäuser der IBA von 1957 im Berliner Hansaviertel an. Das ist inzwischen klassische Moderne im besten Sinn, und das Wohnen im Hochhaus ist hier sehr begehrt.

Und das Gegenteil – verdichtete Einfamilienhäuser?

Warum nicht auch das? Wir können aber solche Dinge nicht zentral entscheiden: das kann nur vor Ort geschehen.

Haben Sie Empfehlungen für Länder und Gemeinden, um das Bauen zu vereinfachen und ohne Qualitätsverlust zu verbilligen?

Wenn ich Wohnungsbaugesellschaften bitte, mir je zehn unsinnige Vorschriften zu nennen, dann stehen in der Regel acht davon in Landesbauordnungen. Aber natürlich will ich damit nicht den Bund heraus­reden. Jeder muss tun, was er kann. Länder und Gemeinden könnten viel tun, zum B­eispiel auch die Stellplatzsatzungen abschaffen, wie Hamburg und Berlin das schon gemacht haben. Sie ist in dichten Städten verkehrspolitisch fragwürdig – und wirtschaftlich auch, wenn Wohnhäuser allein wegen der Tiefgarage 15 Prozent teurer werden. Dass die Gemeinden hier ein finanzielles Interesse an den Ablösegebühren für nicht gebaute Stellplätze haben, darf kein Grund sein, an dem veralteten Recht festzuhalten.

Alle reden vom Bauen für Flüchtlinge – Sie nicht?

Ich rede bewusst nicht vom dauerhaften Bauen speziell für Flüchtlinge, weil ich hier keine Gettos will. Aber natürlich brauchen wir Übergangslösungen. Gefährlich wäre es, wenn sie sich auf niedrigem Standard verfestigen würden. Deswegen müssen sie entweder definitiv temporär sein. Oder sie müssen von vornherein so gestaltet sein, dass sie zu dauerhaften Wohnquartieren weiterentwickelt werden ­können. Hier ­sehe ich in gut durchdachten, rationell hergestellten, aber auch ­optisch ansprechenden Typenbauten ein hohes Potenzial. ­Serielles und industrielles Vorfertigen muss nicht in einer Baukultur-Katastrophe enden. Man sollte natürlich nicht ganze Siedlungen aus demselben Haustyp ­machen. Es ist aber kein Verbrechen, wenn ein bewährtes Gebäude anderenorts nochmals steht.

Bleibt da Raum für architektonische Individualität und für die Vielzahl kleiner Büros?

Es ist so viel zu tun und zu entwickeln, dass für ambitionierte Ansätze reichlich Raum ist. Das Engagement und die Innovationslust der Architektenschaft sind groß; das sieht man ja auch an dem Papier, das die Bundesarchitektenkammer zum Wohnungsbau erarbeitet hat. Architekten sind für uns wichtig, weil wir wollen, dass bei der Bewältigung der großen Aufgaben die Baukultur nicht unter die Räder kommt. Architekten sind die Anwälte der Baukultur, deren Stimme gerade jetzt ­gefragt ist.