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[ HOAI ]

Abnahme unverzichtbar

Die HOAI 2013 verschärft die Notwendigkeit, auch Architektenleistungen vom Bauherrn abnehmen zu lassen.

VonMarkus Prause

Die Abnahme von Leistungen Bauausführender ist üblich. Dagegen bildet die „förmliche“ Abnahme von Planungs- und Überwachungsleistungen in der Praxis die Ausnahme – zu Unrecht. Der Architektenvertrag bildet – wie der Bauvertrag – einen Werkvertrag im Sinne der §§ 631 ff. BGB. Architektenleistungen sind daher genauso abnahmefähig wie Bauleistungen. Architekten sollten ebenso wie Bauunternehmer die Abnahme ihrer Leistungen durch den Auftraggeber einfordern. Unterbleibt eine ausdrückliche Abnahme, führt dies zu zahlreichen Rechtsunsicherheiten zu Lasten des Architekten. Diese Situation hat sich mit der HOAI 2013 noch verschärft, da nach der neuen Regelung in § 15 Absatz 1 ein Anspruch auf Zahlung des Architektenhonorars erst dann besteht, wenn der Auftraggeber die Leistungen abgenommen hat.

Das Wann und das Wie

Unter einer Abnahme versteht man die Anerkennung einer Leistung als vertragsgemäß. Die Abnahme ist vom Auftraggeber zu erklären und kann nur verweigert werden, wenn wesentliche Mängel bestehen. Liegt die Abnahmereife vor, ist der Auftraggeber zur Abnahme verpflichtet. Daher ist der Architekt berechtigt, seinen Auftraggeber zur Durchführung der Abnahme innerhalb einer angemessenen Frist aufzufordern. Erklärt der Auftraggeber trotz Abnahmereife die Abnahme innerhalb der Frist nicht, so steht diese Untätigkeit der Abnahme gleich (§ 640 BGB).

Abzunehmen ist die Architektenleistung. Diese ist nicht mit der Bauleistung gleichzusetzen. Daher entfaltet, anders als nach § 12 Abs. 5 Nr. 2 VOB/B, die Nutzung des Bauwerkes keine Abnahmewirkung für die Architektenleistung. Der Architekt schuldet die im Architektenvertrag fixierten Planungs- und Überwachungsleistungen, nicht jedoch das Bauwerk selbst. Üblicherweise sind im Anschluss an die Fertigstellung des Gebäudes noch weitere Leistungen vom Architekten zu erbringen – zum Beispiel Rechnungsprüfung, Kostenfeststellung, Auflisten der Verjährungsfristen, gegebenenfalls Leistungsphase 9. Eine Abnahme des Architektenwerkes kommt erst nach deren Erbringung in Frage. Sind dem Architekten nicht sämtliche Leistungsphasen übertragen worden, sondern beispielsweise nur das Erwirken einer Baugenehmigung (Leistungsphasen 1 bis 4), so ist die Abnahme durchzuführen, wenn der Architekt alle dazu vertraglich vereinbarten Leistungen erfüllt hat.

Foto: Lotfi Mattou / Fotolia; istockphoto
Foto: Lotfi Mattou / Fotolia; istockphoto

Die Abnahme kann entweder durch schlüssiges (konkludentes) Verhalten oder eine ausdrückliche Erklärung stattfinden. Wird die Schlussrechnung des Architekten ohne weitere Beanstandungen an den Leistungen vollständig vom Bauherrn bezahlt, so wird dieses Verhalten von der Rechtsprechung im Regelfall als Abnahme gewertet. Denn wer bezahlt widerspruchslos die volle Vergütung, wenn noch Leistungen fehlen oder erhebliche Mängel vorliegen?

Nach einem neuen Urteil des Bundesgerichtshofs (26.09.2013 – VII ZR 220/12) nimmt ein Bauherr, welcher ein fertiggestelltes Bauwerk bezieht und innerhalb einer Prüfungsfrist von sechs Monaten keine Mängel der Architektenleistungen rügt, diese konkludent ab. Im vorliegenden Fall war der Architekt im Jahre 1998 zwar mit Leistungen bis zur Leistungsphase 8 gemäß § 15 Absatz 2 HOAI in der damals gültigen Fassung beauftragt worden. Nach Abschluss der Baumaßnahme fand keine ausdrückliche Abnahme der Architektenleistungen durch den Bauherrn statt, insbesondere gab es keine schriftliche Abnahmeerklärung. Im Jahr 2005 erhob der Bauherr eine Schadenersatzklage gegen den Architekten wegen Feuchtigkeitsschäden im Kellergeschoss. Er machte Planungs- und Überwachungsfehler des Architekten geltend. Streitig war, ob zum Zeitpunkt der Klageerhebung die fünfjährige Verjährungsfrist bereits begonnen hatte.

Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH kann die konkludente Abnahme einer Architektenleistung auch darin liegen, dass der Auftraggeber nach Fertigstellung der Leistung und Ablauf einer angemessenen Prüffrist seit Fertigstellung des Bauwerks keine Mängel der Architektenleistungen rügt. Der Auftraggeber benötigt für die Prüfung einen angemessenen Zeitraum, denn er muss verlässlich feststellen können, ob das Bauwerk den vertraglichen Vorgaben entspricht, insbesondere ob die vereinbarten Funktionen vollständig erfüllt und etwaige Beanstandungen auf Fehler des Architekten zurückzuführen sind. Ausreichend erscheint dem BGH im vorliegenden Fall eine Prüffrist von höchstens sechs Monaten. Hat er in diesem Zeitraum keine Beanstandungen erhoben, ist nach dem BGH nach der allgemeinen Auffassung regelmäßig nicht mehr damit zu rechnen, dass ein Auftraggeber die Leistung des Architekten als nicht vertragsgerecht zurückweisen will.

Doch maximale Sicherheit schafft auch nach diesem Urteil eine ausdrückliche Abnahme-Vereinbarung. Architekten sollten im Anschluss an ihre Leistungserbringung eine „förmliche“ Abnahme mit dem Auftraggeber durchführen und das Ergebnis in einem Abnahmeprotokoll schriftlich festhalten. Als Orientierungshilfe kann das Muster dienen, das Sie auf dieser Seite oben rechts im Download-Kasten finden.

Warum eine Abnahme?

Die Abnahme zieht verschiedene rechtliche Wirkungen nach sich. Mit der Abnahme beginnt die Verjährung der Mängelansprüche zu laufen – wie im oben geschilderten Fall (§ 634 a Absatz 2 BGB). Ohne Abnahme verjähren also Mangelansprüche des Bauherrn gegen den Architekten im Grundsatz nicht. Des Weiteren kehrt sich mit der Abnahme die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln um. Bis zur Abnahme hat der Architekt zu beweisen, dass seine Leistungen mangelfrei sind. Nach Abnahme liegt die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln beim Auftraggeber.

Auswirkungen bestehen mit der neuen HOAI 2013 auch hinsichtlich des Honoraranspruches. Nach dem neu gefassten § 15 Absatz 1 HOAI wird das Honorar des Architekten erst fällig, wenn die vertraglich geschuldete Leistung abgenommen wurde und eine prüffähige Honorarschlussrechnung überreicht worden ist. Allerdings kann die Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung durch eine abweichende schriftliche Vereinbarung ausgeschlossen werden. Eine solche Regelung enthält die von den Architektenkammern zur Verfügung gestellte Orientierungshilfe zum Architektenvertrag, die Mitglieder über ihre Kammer erhalten können.

Nimmt der Auftraggeber die Architektenleistungen ab, obwohl ihm noch (unwesentliche) Mängel in der Leistung bekannt sind, so verliert er einige seiner Mängelansprüche (zum Beispiel das Recht auf Minderung des Honorars) – es sei denn, er behält sich diese Rechte wegen des betreffenden Mangels bei der Abnahme vor (§ 640 Absatz 2 BGB).

Leistungsphase 9 und Teilabnahme

Da die Abnahme grundsätzlich erst nach vollständiger Leistungserbringung verlangt werden kann, bereitet die Beauftragung der Leistungsphase 9 besondere Probleme. Findet die Abnahme der gesamten Architektenleistungen erst am Ende der Objektbetreuung statt, beginnt die Verjährung der Gewährleistung des Architekten für sämtliche Leistungsphasen demnach erst zu diesem Zeitpunkt zu laufen. Faktisch verlängert sich damit die Haftung des Architekten für Fehler in den Leistungsphasen 1 bis 8 von fünf auf zehn Jahre.

Um dieses unbillige Ergebnis zu vermeiden, sollte der Architekt im Architektenvertrag mit dem Auftraggeber die Durchführung einer Teilabnahme zum Ende der Leistungsphase 8 vereinbaren. Mit der Teilabnahme wird die Verjährungsfrist für Mängelansprüche aus den Leistungsphasen 1 bis 8 bereits in Gang gesetzt. Am Ende der Objektbetreuung sollte dann noch eine gesonderte Abnahme dieser Leistungsphase erfolgen. Mit dieser zweiten Abnahme beginnt nochmals eine Gewährleistungsfrist für Mängelansprüche gegen den Architekten zu laufen, dann allerdings nur für Mängel aus der Leistungsphase 9. Formulierungsvorschläge für Vertragsklauseln zur Teilabnahme befinden sich in den oben genannten Orientierungshilfen der Kammern zum Architektenvertrag.

Markus Prause ist Rechtsanwalt in Hannover

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Ein Gedanke zu „Abnahme unverzichtbar

  1. Im Hinblick auf den entstehenden Verwaltungsaufwand und auf rechtlichen Unsicherheiten wäre es hier – wie z.B. in der Schweiz üblich – wesentlich einfacher, als Architekt keine Werkverträge zu schließen, sondern Honorarverträge zu vereinbaren. Diese gelten nicht als Werk sondern als Auftrag, was meiner Ansicht nach nicht nur in diesem Fall deutliche Vereinfachungen mit sich bringt. Dem Architekten entstehen dadurch keinerlei Nachteile.

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