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Teure Kostengrenzen

Bauherren versuchen, alle Kostenrisiken auf Architekten abzuwälzen. Beim Vertragsabschluss ist daher Vorsicht geboten.

Von Erik Budiner und Axel Plankemann

Dass Auftraggeber Einfluss auf die Kosten ihrer Baumaßnahmen nehmen, ist selbstverständlich. Seit einigen Jahren verstärkt sich jedoch das Bestreben der Bauherren, alle Kostenrisiken des Bauens deutlich auf die Architekten zu verlagern. Dies ist angesichts des obergerichtlich bestätigten „Kooperationscharakters“ eines Architektenvertrages und der Vielzahl der am Projekt Mitwirkenden, die auch maßgeblich die Kosten beeinflussen, ein für die Architekten ernst zu nehmender, häufig nicht mehr kontrollierbarer und zu beeinflussender Vorgang. Konsequenz sind nicht nur versicherungsrechtliche Probleme (vgl. „Kosten als Risiko“), sondern zunächst ein gesteigerter Aufklärungsbedarf bei den Architekten als Hauptbetroffenen.

Ihren Niederschlag gefunden hat diese Entwicklung in einer Vielzahl von Vertragsmustern nicht nur gewerblicher Auftraggeber, sondern gerade auch der öffentlichen Hand. Wo früher „voraussichtliche Kosten“ und „vorläufige“ Kostenrahmen vertraglich aufgenommen wurden, verlangen Auftraggeber immer häufiger garantieähnliche Zusagen des Architekten, dass ein wie auch immer ermitteltes, bisweilen lediglich politisch vorgegebenes Baubudget in keinem Fall überschritten wird. Besonders trickreiche Vertragsformulierer verknüpfen dies zusätzlich mit einer Malus-Regelung nach § 7 Abs. 7 HOAI. Das erinnert an die Feststellung eines Richters des siebten BGH-Senates, nach deutscher Vertragsphilosophie sei der Abschluss auch eines Werkvertrages nicht selten einer wechselseitigen Kriegserklärung ähnlicher als der einvernehmlichen, fachgerechten Regelung unterschiedlicher Interessen und Risiken in einem auf Kooperation angelegten Vertragsverhältnis.

Werkvertrag und Kosten-Vereinbarung

Grundlage für die Beurteilung der Verantwortung des Architekten sind die Regelungen des Werkvertragsrechts. Der Architektenvertrag enthält die maßgeblichen Rechte und Verpflichtungen, aus denen sich Feststellungen zu Mängeln des Architektenwerks treffen lassen. Dazu legt § 633 Abs. 2 BGB lakonisch fest, ein Werk sei frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit habe. Dies schließt „vereinbarte Beschaffenheiten“ im Kostenbereich ein. Vertraglich verpflichtende Beschaffenheitsvereinbarungen sind einerseits abzugrenzen gegenüber unverbindlichen Kostenrahmen „zur Orientierung“, aber andererseits gegenüber Kostengarantien, mit denen schlecht beratene Architekten für jeden Fall einer Kostenüberschreitung einstehen müssten.

Kosten und Vertragspflichten

Vorgaben des Auftraggebers für die zu realisierende Baumaßnahme sind vielgestaltig. Sie reichen von der Grundstücksausnutzung über Größen, Flächen, Nutzungsanforderungen, Funktionen, Technik und Materialien bis zu den hieraus resultierenden Kosten. Für den finanzierenden Privatauftraggeber spielen die Kosten der Baumaßnahme ebenso eine Rolle wie für den Investor oder den öffentlichen Auftraggeber im Rahmen seines Haushalts. Werden solche Kostenvorgaben (im Idealfall einvernehmlich) verbindlich zwischen den Parteien im Architektenvertrag festgelegt, so handelt es sich dabei um eine Beschaffenheitsvereinbarung. Sie ist Maßstab für die Vertragserfüllung ebenso wie für Mängelfeststellungen.

Bei der Diskussion über vertragliche Kostenvereinbarungen wird häufig übersehen, dass der BGH bereits im Jahre 1998 den Architekten ausdrücklich zu einer wirtschaftlichen Planung und Ausführung verpflichtet hat. Ein Mangel des Architektenwerkes könne, so der BGH, auch dann vorliegen, wenn gemessen an den vertraglichen Leistungsverpflichtungen „übermäßiger Aufwand“ getrieben wird (BauR 1998, 354). Das gilt weiterhin auch ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung.

Beschaffenheitsvereinbarung: Risiken des Architekten

Die Besonderheit einer Beschaffenheitsvereinbarung über die Kosten liegt darin, dass der Architekt für die Einhaltung einer Kostenobergrenze unter bestimmten Gesichtspunkten auch ohne eigenes Verschulden einstehen muss. Insbesondere kann der Auftraggeber bei Verfehlung des Kostenziels ohne zusätzliche Vergütung „Nacherfüllung“ verlangen, d. h. im Stadium der Planung eine vollständige Überarbeitung der bis dahin gefertigten Pläne mit dem Ziel einer Einhaltung der Kostenobergrenze. Bessert der Architekt trotz Aufforderung seine Pläne nicht nach, so kann ihm aus wichtigem Grunde gekündigt werden. Aber auch wenn keine Kündigung erfolgt, bildet die vertraglich festgelegte Baukostenobergrenze zugleich die Obergrenze der anrechenbaren Kosten für die Berechnung des Architektenhonorars (BGH BauR 2003, 566).

Interessant ist, dass dem Architekten auch bei der Nachbesserung bereits vertragliche Einschränkungen begegnen können. So sieht z. B. das Vertragsmuster des Bundes vor, dass Kostenkorrekturen nicht so gestaltet sein dürfen, „dass die Einsparungen durch absehbare höhere Nutzungskosten (insbesondere Betriebs- und Instandhaltungskosten) aufgezehrt werden“. Zudem gelten zugunsten des Architekten bei einer solchen Beschaffenheitsvereinbarung keine Toleranzspielräume. Jede Überschreitung der vertraglich vereinbarten Kostenobergrenze stellt einen werkvertraglichen Mangel dar.

Besonderes Augenmerk ist deshalb auf die vertragliche Definition der „Kosten“ zu legen. Dort muss klargestellt sein, welche Kosten der Beschaffenheitsvereinbarung zugrunde gelegt werden. Begriffe wie „Herstellungskosten“ oder „Baukosten“ sind aufgrund der großen Interpretationsspielräume ungeeignet. Dass in einer Vereinbarung nur die Einbeziehung jener Kostengruppen der DIN 276 sachgerecht ist, auf die der Architekt auch unmittelbaren Einfluss nehmen kann, ist leider eine zu wenig verbreitete Erkenntnis. Gerade die Vertragsmuster öffentlicher Auftraggeber sehen vor, dass auch Kostengruppen aus der Verantwortungssphäre des Bauherrn (z. B. die Kostengruppe 700) Teil der Beschaffenheitsvereinbarung werden. Fachlich und rechtlich verantwortbar kann aber eine vertraglich geregelte Kostenverantwortung nur sein, wenn sie sich auf die Kostengruppen 300 und 400 der DIN 276 beschränkt.

Sind der Vereinbarung Bruttokosten zugrunde gelegt (Vertragsmuster des Bundes), würden sogar Erhöhungen der Mehrwertsteuer zulasten des Architekten gehen. Die Sichtung von Vertragsmustern nachfragestarker professioneller und öffentlicher Bauherren zeigt, dass hier kaum mehr von sinnvollen Vereinbarungsmöglichkeiten, sondern eher von schwer verhandelbaren Vorgaben zur Risikoabwälzung gesprochen werden muss (z. B. kommunale Vertragsmuster). Positiv hervorzuheben ist daher eine Vorgabe aus einem kirchlichen Vertragsmuster: Dieses sieht vor, dass bis zur Vorplanung zwar eine Budgetvorgabe des Bauherrn gilt, diese jedoch durch die Kostenberechnung aus der Leistungsphase 3 als Kostenobergrenze ersetzt wird. Bei einer Vereinbarung dieser Art hat der Architekt den erforderlichen Einfluss auf die Bestimmung der Kosten, auch der Zeitpunkt für eine Festlegung (Abschluss des Entwurfs) ist sachgerecht gewählt.

Kein Schadensersatz ohne Verschulden

Im Rahmen werkvertraglicher Mängelhaftung ist der Schadensersatzanspruch nach § 634 Nr. 4 BGB einer der möglichen Ansprüche des Auftraggebers. Er setzt aber in jedem Fall ein Verschulden voraus, d. h. der Mangel muss vom Architekten zu vertreten sein. Dies ist er insbesondere dann nicht, wenn Kostensteigerungen nachgewiesenermaßen durch den Bauherrn selbst veranlasst wurden (z. B. durch von ihm veranlasste Planungs-, Programm- und Standardänderungen) und der Architekt ihn auf die daraus resultierenden Kostensteigerungen rechtzeitig hingewiesen hat. Ist ein Bauwunsch objektiv mit dem vom Bauherrn vorgegebenen Kostenrahmen nicht zu realisieren, kann dies frühestens ab dem Zeitpunkt zu einem Schadensersatzanspruch führen, in dem die Unmöglichkeit der Realisierung erkennbar ist.

Das besondere Risiko liegt für den Architekten aber bereits in der oben beschriebenen vertraglichen Definition des Kostenrahmens. Umfasst die vereinbarte Kostenobergrenze tatsächlich solche Kosten und Kostengruppen, die vom Architekten grundsätzlich nicht zu beeinflussen sind oder von Dritten (z. B. Fachingenieuren) verursacht werden, so übernimmt der Architekt ein beträchtliches, kaum zu steuerndes und damit auch kaum zu rechtfertigendes Risiko.

Schaden: Bei Vorteilsausgleich kein Anspruch

Das Vorliegen von Mängeln im Zusammenhang mit einer Beschaffenheitsvereinbarung über die Kosten führt allerdings nicht in jedem Fall zu einem ersatzfähigen Schaden des Auftraggebers. Einerseits kann ein Schadensersatzanspruch auch bei einem Mangel des Architektenwerks ausgeschlossen sein, wenn der Auftraggeber im Hinblick auf die übersteigenden Kosten einen entsprechenden Mehrwert erhält (Vorteilsausgleich). Im Übrigen kann einer Schadensersatzforderung auch entgegengehalten werden, dass es sich bei einem Teil der Mehrkosten um solche Aufwendungen handelt, die auch bei ordnungsgemäßer Planung und Erstellung des Objektes nach den vertraglichen Vorgaben angefallen wären (Sowieso-Kosten als Sonderfall des Vorteilsausgleichs).

In beiden Fällen geht es darum, dass der Auftraggeber durch die Geltendmachung von Mängelrechten nicht zusätzlich bereichert wird. Soweit den erhöhten Kosten ein realer Gegenwert in Form von Wertsteigerungen oder anderen finanziellen Vorteilen gegenübersteht, fehlt es beim Bauherrn an einem Schaden. Ein solcher, den Architekten entlastender Vorteilsausgleich erfolgt allerdings nicht, wenn der Bauherr diesen Mehrwert tatsächlich nicht realisieren kann, also wenn etwa bei einem Wohnungsbauunternehmen erhöhte Baukosten nicht mehr in die Kalkulation und Vereinbarung von Verkaufspreisen einfließen, wenn bei Investitionsbauten Mehrkosten nicht weitergereicht oder durch höhere Mieteinnahmen kompensiert werden, Subventionen entfallen oder ein gleichwertiges Bauwerk tatsächlich auch zu geringeren Kosten hätte errichtet werden können.

Rechtsanwalt Erik Budiner (München) und Rechtsanwalt Axel Plankemann (Hannover) als Autoren für den Rechtsausschuss der Bundesarchitektenkammer.

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