Von Bert Bielefeld und Wolfdietrich Kalusche
Seit vielen Jahren nimmt die Bautätigkeit in Deutschland stetig zu. In der letzten Zeit ist in der Bauwirtschaft eine Dynamik zu beobachten, die als Überhitzung bezeichnet werden kann. Die Nachfrage nach Bauleistungen übersteigt die Kapazitäten der ausführenden Unternehmen mittlerweile deutlich. Der bei Ausschreibungen gewollte Preiswettbewerb fällt bei vielen Projekten aus.
Bei Ausschreibungen treten, soweit überhaupt Angebote eingehen, ungeahnte Baupreissteigerungen auf. Das Erstellen von Kostenermittlungen und die Prognose zu erwartender Preissteigerungen werden immer schwieriger.
Was zurzeit in der Bauwirtschaft geschieht
Der Preisanstieg für Bauleistungen war im Vergleich zu dem der Lebenshaltungskosten viele Jahre lang geringer. Mehrere politische und allgemeinwirtschaftliche Einflüsse haben diese Situation verändert. Der Druck gerade auf städtische Immobilienmärkte wegen steigender Wohnflächen pro Einwohner und des Zuzugs junger Menschen, aber auch von Flüchtlingen ist so groß wie nie. Hinzu kommt, dass die Zinsen für Baukredite so niedrig wie nie zuvor sind. Die Kapitalflucht ausländischer Investoren in Betongold führt zudem zum massenhaften Erwerb von Immobilien in Deutschland und somit zu steigenden Preisen. Diverse Konjunkturprogramme wie Schul- und Hochschulbauprogramme, aber auch die Investitionsfreudigkeit der Industrie sowie die energetische Sanierung heizen den Markt zusätzlich an.
Der Markt für Bauleistungen ist daher aus dem Gleichgewicht geraten, sodass regelmäßig bei Ausschreibungen keine Angebote mehr eingehen und Angebotspreise überdurchschnittlich und teilweise nicht nachvollziehbar steigen. Zur Preissteigerung trägt auch der kürzlich erreichte Tarifabschluss für das Baugewerbe von 5,7 Prozent Lohnsteigerung bei.
Aktualität von Kostendatenbanken
Die wenigsten Architekten haben eigene Kostendatenbanken, die aktuelle Angebotspreise und Preisentwicklungen am Markt darstellen. In der Regel greifen Architekten auf professionelle Datenbanken, wie die des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI), zurück, um eine verlässliche Basis für ihre eigenen Projekte zur Verfügung zu haben.
Das BKI dokumentiert Kostenkennwerte erstellter Objekte. Die Baukosten eines Objekts werden zum Zeitpunkt der Vergabe über die Preise der Bauleistungen gebildet und erst als abgeschlossenes und abgerechnetes Objekt erfasst. Dieser Zeitraum kann sich über ein bis zwei Jahre erstrecken, wobei das BKI die Baukosten-Dokumentationen auf einen einheitlichen, zum Zeitpunkt der Herausgabe aktuellen Kostenstand mithilfe des Baupreisindex des Statistischen Bundesamts umrechnet. Dieser Index kann die aktuelle Entwicklung jedoch nur bedingt abbilden, da als Basis von Bauunternehmen übermittelte Angebots-preise dienen und nicht die Vergabe- beziehungsweise Abrechnungspreise. Zudem können keine Zwangslagen berücksichtigt werden, in denen Bauherren hohe Spekulationsangebote aufgrund fehlender Alternativen beauftragen müssen.
Dieses Problem wird bei der praktischen Tätigkeit von Architekten verschärft durch eine zeitliche Differenz zwischen der Erstellung einer ersten Kostenermittlung (meist in der Leistungsphase 1 oder 2) und dem oft deutlich späteren Vergabezeitraum dieses Projektes. Hier können schnell ein bis zwei weitere Jahre bis zur ersten Vergabe vergehen. Da gerade bei Projekten mit Fachlosvergaben sich die Vergaben und somit die Preisbildung der einzelnen Gewerke bis kurz vor Fertigstellung erstrecken, können zwischen den aktuell veröffentlichten Kostenkennwerten und den tatsächlichen Preisen zeitliche Differenzen von zwei bis fünf Jahren liegen.
Wie sollen sich Architekten verhalten?
Es handelt sich bei den BKI-Daten um Orientierungswerte und nicht um Kostenrichtwerte im Sinne von Vorgaben für die Kostenplanung. In den Benutzerhinweisen der BKI-Produkte wird deutlich gemacht, dass die BKI-Kostenkennwerte „nicht schematisch übernommen werden (können), sondern entsprechend den spezifischen Planungsbedingungen überprüft und gegebenenfalls angepasst werden (müssen)“. Als möglicher Einfluss, der eine Anpassung der Orientierungswerte erforderlich macht, wird unter anderem der „Baumarkt (Zeit, regionaler Baumarkt, Vergabeart)“ benannt (siehe BKI: Teil 1, 2018, S. 10).
Genau diese Anpassung von Kostenkennwerten ist notwendig, um die derzeitige Marktlage auf Basis der statistisch nachweisbaren BKI-Basis berücksichtigen zu können. Betrachtet man die Zeiträume, die zwischen dem erfassten Kostenkennwert der BKI-Kostendatenbank und dem Vergabezeitpunkt eines eigenen Projektes liegen, so sind je nach Gewerk und Region erhebliche Kostensteigerungen von bis zu 30 Prozent möglich.
Architekten sind gegenüber ihren Auftraggebern in der Pflicht, Kostenermittlungen auf einer nachhaltigen und fundierten Basis zu erstellen. Sie müssen gemäß DIN 276 die Quellen der Kostenkennwerte benennen, sodass Kostenermittlungen zum Beispiel auf die Veröffentlichungen des BKI zu referenzieren sind. Zudem ist gemäß DIN 276 vom „Kostenstand“ zum Zeitpunkt der Kostenermittlung auszugehen. Architekten sollen daher dem Grunde nach keine Prognosen oder Puffer in die Kostenermittlung einrechnen, diese können jedoch nach DIN 276 gesondert ausgewiesen werden.
Auftraggeber benötigen für die Budgetierung und Finanzierung von Projekten idealerweise eine Aussage, welche Kosten nach Fertigstellung tatsächlich anfallen werden. Architekten können daher die Kosten weiterhin auf Basis der BKI-Daten zuzüglich einer marktbezogenen Anpassung ermitteln, jedoch separat eine Prognose unter Berücksichtigung der kommenden Marktlage bis zum Vergabezeitpunkt ergänzen. Dies dient der transparenten Darstellung von Kosten und schlussendlich der Glaubwürdigkeit ihrer Kostenermittlungen.
Prognosen können als allgemeine Hinweise und prozentuale Zuschläge auf die Gesamtkosten des Bauwerks dargestellt werden. Bei guter regionaler Marktkenntnis lassen sich auch gewerkespezifische Prognosen zur Marktentwicklung anhand von parallel laufenden Projekten generieren. Auch wenn sich Prognosen nicht anhand des Baupreisindex oder anderer Statistiken nachweisen lassen und in Teilen geschätzt werden müssen, so ist es eine transparente und zielgerichtete Vorgehensweise, sowohl die auf Basis von Datenbanken aufgestellten Kosten als auch die Einschätzung des Marktes zum Zeitpunkt der Vergabe gegenüber dem Auftraggeber zu formulieren, um ihn bestmöglich zu beraten und ihm die derzeitigen Risiken aufgrund der Marktlage deutlich zu machen.
