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[ HOAI ]

Lohn für Sparsamkeit

Die HOAI setzt der Höhe von Prämien für Baukosten-Unterschreitungen keine Grenze

Text: Hans Christian Schwenker

Die Architekten riskierten viel und hatten Erfolg: Mit den Bauherren eines Wohnhauses vereinbarten sie 1995 eine Pauschalhonorar für alle Grund- und zusätzliche Besondere Leistungen von 250.000 DM brutto. In einer „Zusatzvereinbarung“ vom selben Tag heißt es: „Die Architekten verpflichten sich, die Gesamtkosten von DM 2.200.000 inklusive 15 Prozent Mehrwertsteuer nicht zu überschreiten. Bei Kostenüberschreitung werden die Mehrkosten von den Architekten getragen. Bei Kostenunterschreitung erhalten die Architekten die Minderkosten als Prämie …“.

Am Ende drückten die Architekten die Kosten auf genau 2.003.778,29 DM und erhielten dafür neben dem Pauschalhonorar eine Prämie von 180.000 DM brutto. Diese forderten die Bauherren später zurück, soweit durch sie der Höchstsatz der HOAI überschritten wurde. Jetzt wies der Bundesgerichtshof deren Klage final ab (Urteil vom 22. November 2012 – VII ZR 200/10 – Volltext).

Die Zusatzvereinbarung fällt nach dem Urteil nicht in den sachlichen Geltungsbereich der HOAI – hier in der Fassung von 1991. Denn die Zusatzvereinbarung betrifft nicht den preisrechtlich geregelten Tätigkeitsbereich der Architekten. Sie unterliegt daher weder der Bindung an die in der Verordnung festgesetzten Höchstsätze, noch ist sie an der nunmehr weggefallenen Bestimmung des § 5 Abs. 4 HOAI über die Honorarberechnung für Besondere Leistungen zu messen.

Gemäß § 1 HOAI gelten deren Bestimmungen für Entgelte der Architekten und der Ingenieure, soweit sie durch Leistungsbilder oder andere Bestimmungen dieser Verordnung erfasst werden. Dabei ist es unerheblich, welchem Vertragstyp der Vertrag zuzuordnen ist, der den Vergütungsanspruch begründet. Die zusätzliche selbständige Garantieerklärung verschaffte den Bauherren einen Anspruch auf Zahlung von eventuellen Mehrkosten – unabhängig vom Verschulden der Architekten und unabhängig vom Schaden, der ihnen durch eine Baukostenüberschreitung entstehen würde. Die Zusatzvereinbarung sollte den Bauherren die Sicherheit verschaffen, maximal 2,2 Millionen DM tragen zu müssen. Ihr Zweck bestand dagegen nicht darin, die Baukosten zu senken. Das ergibt sich ohne weiteres daraus, dass die Bauherren keinen Vorteil aus einer Baukostensenkung erlangten. Diese kam vielmehr in vollem Umfang den Architekten zugute und erhöhte ihr Honorar.

Als Gegenleistung für die Übernahme der Baukostengarantie war die Prämie vereinbart, die rechnerisch zu einer Überschreitung des HOAI-Höchstsatzes führte. Diese Prämie ist aber kein Entgelt für die übernommenen Architektenleistungen, sondern nur Garantie-Gegenleistung.

Es stellte sich daher die Frage, ob die HOAI grundsätzlich auch Prämien umfasst, die als „Entgelt“ für die Übernahme der Baukostengarantie vereinbart sind. Diese Frage verneinte der Bundesgerichtshof. Eine von den Architekten übernommene Baukostengarantie gehört nicht zu den Grundleistungen. Zu diesen gehören zwar regelmäßig auch Planungsleistungen, die erforderlich sind, um eine vereinbarte Baukostenobergrenze einzuhalten. Aber eben nicht die Übernahme der Verpflichtung, unabhängig vom Verschulden die Mehrkosten zu tragen. Die als Gegenleistung für eine Baukostengarantie vereinbarte Prämie ist auch kein Entgelt für eine Besondere Leistung. Voraussetzung für eine Besondere Leistung ist, dass besondere Anforderungen an die Ausführung des Auftrags gestellt werden. Diese Voraussetzung liegt nicht vor, wenn ein Architekt mit dem Auftraggeber eine Baukostengarantie vereinbart.

Das Preisrecht der HOAI kann nicht mit dem Argument erweiternd ausgelegt werden, dass die Zusatzvereinbarung einen engen Zusammenhang mit Planungsleistungen aufweise. Das lässt sich auch nicht mit dem Zweck der HOAI rechtfertigen. Die HOAI enthält öffentliches Preisrecht und regelt, in welcher Höhe und nach welchen Gesichtspunkten Architekten und Ingenieure Entgelt berechnen können oder müssen, wenn sie dem Grunde nach einen vertraglichen Entgeltanspruch haben. Für andere, vor allem vertragsrechtliche Regelungen hat der Verordnungsgeber keine Ermächtigung.

Die Schlussfolgerung daraus: Die HOAI beschränkt die Vertragsfreiheit. Einschränkungen der Vertragsfreiheit durch das Preisrecht können daher nur angenommen werden, wenn die HOAI dies zwingend gebietet. Der BGH lehnt erneut eine Auslegung der HOAI ab, die deren Anwendungsbereich erweitert. Die Entscheidung hat auch für die geltende Fassung der HOAI Bedeutung.

Aber auch wenn im vorliegenden Fall die Angelegenheit für die Architekten letztlich gut ausgegangen ist, sollten Architekten keine Baukostengarantien übernehmen, da die Übernahme aller Mehrkosten einer Baumaßnahme stets mit einem erheblichen Risiko verbunden ist. Darauf weist auch das Gericht in seiner Urteilsbegründung hin. Im Übrigen sind diese Risiken auch nicht vom Versicherungsschutz umfasst.

Hans Christian Schwenker ist Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in Hannover

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