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[ Raum und Recht 1 ]

Gruppen bilden

Objektabgrenzung beim raumbildenden Ausbau: Was wird zu ­einem Objekt im Sinne der HOAI zusammengefasst – und was nicht?

Von Andreas T. C. Krüger

Beim „raumbildenden Ausbau“ handelt es sich um eine Fachplanung, wie zum Beispiel die Planung der technischen Ausrüstung. Entsprechend § 2 Nr. 8 HOAI sind raumbildende Ausbauten „die innere Gestaltung oder Erstellung von Innenräumen ohne wesentliche Eingriffe in Bestand oder Konstruktion“. Die HOAI enthält keine Regelung, was das Objekt „raumbildende Ausbauten“ umfasst.

Die Objektliste zur HOAI (Anl. 3 zu § 5 Abs. 4 Satz 2) listet unter 3.3 für raumbildende Ausbauten unter anderem auf: „…flächen, …hallen, …räume, Werkstätten, Verkaufslager, Kioske, Kantinen, …zimmer, Bäder, Messestände, Fachgeschäfte, Schwimmbäder, Wirtschaftsküchen, …säle.“ Sie weist auf Räume innerhalb eines Gebäudes hin. In § 11 HOAI ist ausgeführt, dass die Regelung für einen Auftrag für mehrere Objekte grundsätzlich auch für die raumbildenden Ausbauten als „Objekt“ anzuwenden ist.

Einigkeit besteht in den Kommentaren und der Fachliteratur darüber, dass die Zerteilung in einzelne Räume nicht im Sinne der Verordnung sein kann. Das ergebe bei einem Einfamilienhaus 26 Rechnungspositionen. Auch das Gegenteil, eine gebäudeweise Zusammenfassung, könne den Besonderheiten des raumbildenden Ausbaus nicht gerecht werden.

Die Zusammenfassung von Räumen und Raumfolgen eines Gebäudes zu einem Objekt kann in der Praxis nur unter dem Gesichtspunkt erfolgen, “welche eine planerische und gestalterische Einheit bilden sowie eine Nutzungseinheit im engeren Sinne darstellen“ und welche “eine funktionelle Einheit“ bilden – so der BAK-Vorschlag zur Novellierung der HOAI vom Mai 2010. Egon-Rudolf Haible bezeichnet es als „zusammengehörige, gemeinschaftlich geplante und genutzte Bereiche/Raumgruppen, die planerisch und kostenmäßig abgrenzbar“ sind.

Die Zusammenfassung von Räumen und Raumfolgen oder -gruppen kann durchaus auch Bereiche in unterschiedlichen Geschossen eines Gebäudes betreffen, nicht jedoch Bereiche in unterschiedlichen Gebäuden, da es sich dann um raumbildende Ausbauten in anderen Objekten handelt.

Eine wichtige Grundlage für die Zusammenfassung ist die gemeinsame Honorarzone. § 11 Abs. 1 HOAI schreibt vor, dass die Honorare für Objekte nicht getrennt zu berechnen sind für Objekte „mit weitgehend vergleichbare Objektbedingungen derselben Honorarzone, die im zeitlichen und örtlichen Zusammenhang als Teil einer Gesamtmaßnahme geplant, betrieben und genutzt werden“. Es sind also Räume, Raumgruppen oder -folgen zu einem Objekt zusammenzufassen, für welche die gleiche Honorarzone zutreffend ist und die eine planerische und gestalterische Einheit bzw. eine Nutzungs-Einheit im engeren Sinne darstellen. Jedes Objekt stellt dann eine Position der Gesamt-Honorarabrechnung dar. Dazu ein Praxibeispiel für ein Hotel – jeweils mit Honorarzone für die Leistungen:

Empfangsbereich/Rezeption/Eingangshalle, teilweise zweigeschossig, Galerie   IV

Standard-Doppelzimmer mit Nebenräumen   III

Exklusiv-Doppelzimmer mit Nebenräumen     IV

Luxus-Suiten, mit Nebenräumen    V

Veranstaltungs-/Vortragsbereich, Mehrzwecksaal    IV

Repräsentativer Saal mit anspruchsvollen Ausbau, teilbar, sehr hohe technische Ausstattung    V

Sitzungszimmer, Personalräume     III

Putzräume, Kopierräume    II

Restaurant    IV

Wirtschaftsküche     IV

Verkehrsflächen    I

Zusammenzufassen sind in diesem Beispiel der Empfangsbereich, die Rezeption, die Eingangshalle und die Galerie zu einem Objekt, alle Hotelzimmer der gleichen Honorarzone zu drei Objekten, alle Putz- u. Kopierräume zu einem Objekt, …, bis zu den Verkehrsflächen zu einem Objekt. Insgesamt sind es 11 Objekte des Raumbildenden Ausbaus. Jedes dieser Objekte stellt dann eine Position der Gesamt-Honorarabrechnung dar.

In. § 11 Abs. 2 HOAI heißt es: „Umfasst ein Auftrag mehrere im Wesentlichen gleichartige Objekte, die im zeitlichen oder örtlichen Zusammenhang unter gleichen baulichen Verhältnissen geplant und errichtet werden sollen, oder Objekte nach Typenplanung oder Serienbauten, so sind … die Prozentsätze der Leistungsphasen 1 bis 7… zu mindern.“ Da hier „Objekte“ und nicht Räume oder Raumfolgen aufgeführt sind, kann die Vorschrift nicht für einzelne Räume, etwa Hotelzimmer, als Teile eines Objektes angewendet werden. Wenn jedoch Objekte im „Wesentlichen gleichartig“ sind, wie die genannten Hotelzimmer, werden diese bezüglich der Honorarzonen in einem gemeinsamen Objekt zusammengefasst. Daraus darf gefolgert werden, dass § 11 Abs. 2 HOAI bei raumbildenden Ausbauten überhaupt nicht greift, also eine Minderung für Wiederholungen im Sinne des § 11 Abs. 2 HOAI nicht anzuwenden ist.

Voraussetzung für eine Zuordnung von Kosten zu den einzelnen Objekten ist die Gliederung und Ausarbeitungstiefe der Kostenberechnung unter dem Gesichtspunkt der Aufteilung der Kosten auf die Objekte der raumbildenden Ausbauten. Nach § 32 HOAI sind „anrechenbar… für Leistungen … bei raumbildenden Ausbauten die Kostengruppen 300 (DIN 276) – Kosten der Baukonstruktion, 400 (DIN 276) – Kosten für Technische Anlagen (teilweise) und 600 (DIN 276) – Leistungen für Ausstattung und Kunstwerke (unter bestimmten Bedingungen)“. Schwierigkeiten bereitet die Ermittlung des Anteils der Technischen Anlagen pro Objekt – zum Beispiel Heizkörper, Schalterprogramme, Lüftungsauslässe oder Einbauleuchten. Gleichwohl sind Leistungen zu erbringen, wenn sie zum Auftrag, das heißt zum Vertragsgegenstand gehören. Dabei ist zu beachten, dass der Vertragsgegenstand das Objekt definiert und somit die anrechenbaren Kosten (vgl. BGH-Urteil VUU ZR 2/04 vom 12.01.2006). Es empfiehlt sich, eine Regelung im Vertrag vorzunehmen, um spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden. Die Re­gelung muss klarstellen, womit der Architekt beauftragt und befasst ist. Eine Aufstellung der zu bearbeitenden Gewerke oder von Teilen dieser Gewerke ist empfehlenswert.

Andreas T.C. Krüger ist Innenarchitekt und Honorarsachverständiger in Hagen.

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