Interview: Roland Stimpel
Wie wirkt Deutschlands Architektenausbildung aus der Perspektive des Immobilienökonomen?
Früher hatte ich oft den Eindruck, vor allem an den Universitäten sei die Architektenausbildung im Grunde genommen ein Kunststudium. Da standen das Entwerfen und die Ästhetik im Mittelpunkt. Bauherren wurden ausgeblendet – oder waren sogar Feindbild. Doch das hat sich an vielen Hochschulen geändert. Wir Immobilienökonomen der Universität Regensburg haben zum Beispiel seit zehn Jahren eine sehr gute Zusammenarbeit mit Professor Johann Eisele vom Architektur-Fachbereich der TU Darmstadt. Wir lassen Studenten der Architektur und Betriebswirtschaft in gemischten Teams Fallstudien zur Projektentwicklung machen.
Verstehen die sich?
Am Anfang gibt es durchaus Berührungsängste. Manche Architekturstudenten sehen künftige Betriebswirte als Zahlenknechte, die nur an Profitmaximierung denken. Umgekehrt sehen einige BWL-Studenten die Architektur-Kommilitonen als Spinner. Aber meist entwickelt sich dann großes Verständnis für die andere Betrachtungsweise. Da kommen sehr gute Projekte heraus – und am Ende sogar Freundschaften über Disziplingrenzen hinweg.
Aus der Berufspraxis hört man dagegen oft von Abneigung bis hin zu Feindschaften.
Auch in der Praxis bessert sich vieles. Das sehen wir zum Beispiel im Kontaktstudium der Irebs-Immobilienökonomie, unserer berufsbegleitenden Weiterbildung. Wer hier studiert, hat im Schnitt sieben Jahre Praxiserfahrung. Jeder BWL-Absolvent hat da schon mit Architekten zu tun gehabt, und die Architekten hatten natürlich mit Bauherren zu tun, oft mit Projektentwicklern. In der praktischen Tätigkeit nähert man sich an.
Sind Architekten in dem Studium eine winzige Minderheit?
Überhaupt nicht. Seit 1991 haben rund 3.000 Absolventen ein Kontaktstudium Immobilienökonomie absolviert. Darunter sind gelernte Betriebs- und Volkswirte, Juristen, Bauingenieure und Stadtplaner. Aber Architekten stellen mit rund 30 bis 40 Prozent einen besonders großen Anteil. Viele von ihnen sagen uns: Wir haben gelernt, wie man ein Gebäude entwirft, aber wir haben uns nur mit der Planungs- und Bauphase befasst und viel zu wenig mit der Nutzungszeit. Wir wissen wenig über die Anforderungen von Nutzern, die Funktionalität von Gebäuden und die Probleme, die zum Beispiel Facility-Manager später bei ihrer Bewirtschaftung haben. Aber Projektentwickler und Investoren arbeiten gar nicht gern mit Architekten, denen ein Thema wie die Reinigung zu banal ist.
Das klingt technisch-funktional, aber nicht direkt ökonomisch.
Es sind Bedingungen, die den ökonomischen Erfolg oder Misserfolg eines Gebäudes extrem prägen.
Ändert Ihr Weiterbildungsstudium den Berufsweg von Architekten?
Viele gehen danach in die Projektentwicklung oder bringen diese Kompetenz im Architekturbüro ein. Einige große Büros schicken uns dafür gezielt jüngere Leute.
Und wie verabschieden die sich bei Ihnen von der Baukultur?
Wenn man unter Baukultur reines Künstlertum versteht, dann haben sich unsere Studenten schon verabschiedet, bevor sie zu uns kommen. Ganz einfach deswegen, weil dieses Künstlertum kaum je reale Bauten hervorbringt. Wenn man unter Baukultur aber die Integration von guter Architektur, Funktionalität und Rentabilität versteht, dann ist sie umso besser realisierbar, je umfassender die eigenen Kenntnisse sind. Gestalten und Rechnen schließen sich nicht aus, sondern bedingen einander.
Aber unterwerfen sich die Architekten dann nicht total der Wirtschaft?
Es geht nicht um Unterwerfung. Architekten und Ökonomen schaffen gemeinsam die Grundlage, dass jemand ein Gebäude errichtet oder ein bestehendes umbaut. Der Architekt unterwirft sich der Notwendigkeit der Zahlen und der Betriebswirt den Notwendigkeiten der Planung und Gestaltung. Beide arbeiten füreinander.
Bewerten Sie als Immobilienökonom die Architekturqualität?
Ich habe schon mehrfach versucht, Doktorarbeiten zu der Frage zu vergeben, ob gute Architektur sich rechnet. Das Thema ist sehr interessant, aber empirisch schwer zu untersuchen, weil gute Architektur nicht leicht definierbar ist und stets auch andere Faktoren den wirtschaftlichen Erfolg beeinflussen, zum Beispiel Lagequalitäten und Entwicklungen des lokalen Immobilienmarkts.
Und was man nicht berechnen kann, das hat kein Gewicht?
Doch, das hat es. Aus vielen Kontakten mit Investoren weiß ich, dass sie den Wert guter Architektur hoch einschätzen. Sie wissen sehr wohl, dass es nicht nur auf Quadratmeter und Kosten ankommt, sondern auch auf ästhetische Aspekte. Die optische Qualität eines Gebäudes, seine Unterscheidbarkeit von anderen, ist sehr wichtig für seine Vermarktbarkeit. Mit ihr kann man aus der Immobilie besser eine Marke machen, eine herausgehobene Adresse. Aber natürlich beeinflusst auch ihre Funktionalität für die Nutzer und die von ihnen erlebte Qualität den wirtschaftlichen Wert.
Das kann und sollte sie. In Regensburg bieten wir auch eine Ausbildung zum Master of Science in Real Estate an, die tief ins Immobilienthema geht. Hier hat die große Mehrheit einen Bachelor in Ökonomie, aber ungefähr zehn Prozent haben einen in Architektur.
Denken gelernte Architekten besonders ganzheitlich und interdisziplinär?
Das ist keine Frage der Disziplin, sondern der persönlichen Einstellung und der Offenheit füreinander. Alle Beteiligten müssen zum Beispiel die Sprache des anderen lernen. Architekten verwenden manchmal Worte, die ich vorher nie gehört habe – und verstehen umgekehrt nicht das Deutsch-Englisch der Investoren. Aber beide dürfen sich nicht ignorieren. Es gibt in der Immobilienökonomie Bestrebungen, alles der finanzwirtschaftlichen Betrachtung unterzuordnen. Aber das halte ich für falsch. Immobilien sind komplex; nur der interdisziplinäre Ansatz hat auf die Dauer Erfolg.
Von der Ausbildung zur Wissenschaft. Hat die Betriebswirtschaftslehre Ratschläge für Architekten?
Seltsamerweise gibt es keine Architekturbüro-BWL. Dabei ist das doch ein spannendes Management-Thema. Schon die Personalführung in einem Architekturbüro stelle ich mir viel schwerer vor als zum Beispiel in einer Ingenieurfirma, weil Architekten von Natur aus eher Individualisten sind. Aber ich habe hierüber noch nie eine Zeile aus wirtschaftswissenschaftlicher Sicht gelesen.
Worauf schauen Immobilienunternehmen, wenn sie für ihr Projekt ein Architekturbüro suchen?
Sie wollen eine Kombination aus guter Gestaltung und gutem Management und natürlich viel Engagement.
Die größte Auswahl und Vorleistung von Architekten hätten sie mit einem Wettbewerb.
Da sieht man den Entwurf, aber nicht die Arbeitsweise des Büros. Und das reicht vielen nicht. Es würde nur funktionieren, wenn neben dem Entwurf auch andere Qualitäten bewertet würden, zum Beispiel die Erfahrung eines Büros, seine Ressourcen und Referenzen.
Prof. Dr. Karl-Werner Schulte hat die Immobilien-Ökonomie als Forschungs- und Lehrfach in Deutschland etabliert. Er gründete die heutige IREBS Immobilienakademie, die ihr berufsbegleitendes Kontaktstudium in Eltville bei Wiesbaden, Berlin, München und Essen anbietet, und lehrt Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg. Schulte war Präsident der European Real Estate Society, der International Real Estate Society und der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif).
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