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[ Koppelungsverbot ]

Koppeln erleichtert

Soll ein Architekt dem Bauherrn ein Grundstück vermitteln, hat er jetzt größere Chancen auf den anschließenden Planungsauftrag.

Axel Plankemann

Verpflichtet sich ein Grundstückskäufer im Zusammenhang mit dem Erwerb, anschließend einen bestimmten Architekten oder Ingenieur zu beauftragen, dann ist er an diese Verpflichtung nicht gebunden. So regelt es Artikel 10 des sogenannten Mietrechtsverbesserungs gesetzes (MRVG – welches gleichzeitig Ermächtigungsgrundlage für die HOAI ist) in
§ 3 – das sogenannte Koppelungsverbot. Hierzu vertrat auch der Bundesgerichtshof bisher eine harte Linie. Mit Urteil vom 25.9.2008 (VII ZR 174/07) hat er sie zumindest moderat gelockert.

Der Leitsatz des Urteils lautet: „Tritt ein Bauwilliger an einen Architekten mit der Bitte heran, ein passendes Grundstück für ein bestimmtes Projekt zu vermitteln, und stellt er ihm gleichzeitig in Aussicht, ihn im Erfolgsfall mit den Architektenleistungen zu beauftragen, ist der in der Folge abgeschlossene Architektenvertrag nicht nach Art. 10 § 3 MRVG unwirksam. Ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot liegt auch dann nicht vor, wenn der Architekt zu einem späteren Zeitpunkt die Vermittlung des Grundstücks davon abhängig macht, dass ihm der zuvor in Aussicht gestellte Architektenauftrag erteilt wird (Aufgabe des BGH, Urteil vom 10. April 1975 – VII ZR 254/73, BGHZ 64, 173).“

Der beklagte Bauherr hatte für sein Unternehmen nach einem geeigneten Baugrundstück gesucht. Dabei kam es auch zu Gesprächen mit dem klagenden Architekten, der ein geeignetes Grundstück ermittelte. Dieser führte in der Folgezeit Gespräche mit dem Grundstückseigentümer. Später beauftragte der Bauherr den Kläger mit einem umfassenden Architektenvertrag. Es wurde ein notarieller Kaufvertrag über das Grundstück geschlossen. Nachdem es wegen der Finanzierung zu Schwierigkeiten gekommen war, kündigte der Beklagte den Architektenvertrag und nahm von seiner Bauabsicht Abstand. Daraufhin klagte der Architekt sein (Kündigungs-)Honorar ein.

Der BGH räumt in seinem Urteil ein, dass nach seiner bisherigen Rechtsprechung der vorliegende Architektenvertrag als nichtig zu beurteilen gewesen wäre. An seinem weiten Verständnis des Koppelungsverbotes hält das Gericht mit seiner neuen Entscheidung aber nicht mehr „uneingeschränkt“ fest.

Bei verfassungskonformer Auslegung sei die Nichtigkeitsfolge des Koppelungsverbotes jedenfalls dann nicht mehr anzunehmen, wenn der Grundstückserwerber selbst den Architekten vorab veranlasst, ihm ein entsprechendes Grundstück aufzufinden, und gleichzeitig auch die Beauftragung mit Architektenleistungen – von sich aus – in Aussicht gestellt habe. Eine solche Konstellation ist nach Auffassung des Gerichtes vom Gesetzeszweck nicht erfasst, weil sie die Architektenauswahl vor dem Hintergrund des beabsichtigten Grundstückskaufs nicht einschränkt.

Vielmehr hat die Auswahl des Architekten durch den Bauherrn bereits zuvor stattgefunden, sodass sie nicht durch den späteren Umstand des Grundstücksgeschäftes beeinflusst werden konnte. Der Wettbewerb sei nicht beeinträchtigt, da der Erwerber den Architekten aufgrund seiner freien Entscheidung, die er bereits im Rahmen der Grundstückssuche getroffen hatte, beauftragte. Macht der Architekt dann zu einem späteren Zeitpunkt die Vermittlung des von ihm gefundenen Grundstücks davon abhängig, dass ihm tatsächlich der zuvor in Aussicht gestellte Architektenauftrag erteilt wird, so müsse dieser Architektenvertrag wirksam bleiben.

Der zuständige VII. Senat hat den Fall zur weiteren Aufklärung an das Berufungsgericht zurücküberwiesen, damit dort die genauen tatsächlichen Umstände der streitigen Vertragsbeziehungen geklärt werden können. Dieses Berufungsgericht in der Vorinstanz hatte die Revision des klagenden Architekten zur Klärung der Frage zugelassen, ob Artikel 10 § 3 MRVG verfassungsgemäß sei.

Insbesondere in der Rechtsliteratur waren wiederholt verfassungsrechtliche Bedenken geäußert worden. Die bei Erlass des Gesetzes 1971 angeführten Gründe seien nicht mehr aktuell: die Gefährdung des Wettbewerbs durch Manipulationen, die zu einer monopolartigen Stellung von Architekten führen könnten, die Grundstücke an der Hand haben. Vielmehr verzerre die Regelung heute selbst den Wettbewerb zwischen Architekten und zum Beispiel vom Koppelungsverbot nicht erfassten Bauträgern und verstoße damit gegen Artikel 3 und 12 des Grundgesetzes.

Eine Auseinandersetzung mit dieser grundsätzlichen Frage hat der BGH dadurch vermieden, dass er sein bisheriges „weites Verständnis“ des Koppelungsverbotes nicht aufrechterhält und seine eigene Rechtsprechung insoweit korrigiert.

Axel Plankemann ist Rechtsanwalt in Hannover.

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