„Mit der Realität auseinandersetzen“

Gespräch: Cornelia Dörries und Roland Stimpel

Links die kasernenhafte Monotonie des Außenministeriums, 1933 von Heinrich Wolff als einer der ersten Nazi-Großbauten für die Reichsbank entworfen. Rechts die bunte Reihe der Townhäuser am Friedrichswerder. Zwei davon wurden von Stephan Höhne entworfen, in einem wohnt und arbeitet er selbst. Gutbürgerlicher, gestalterisch eher traditioneller Wohnungsbau ist seine Spezialität. In seine Townhaus-Dachstube lud er zum Gespräch mit dem Stadtsoziologen Hartmut Häußermann, vor seiner Emeritierung zuletzt Professor an der Berliner Humboldt-Universität und bekannt als kritischer Analytiker des sozialen Wandels in Städten.

Herr Höhne, wie lebt es sich im Townhaus?

Höhne: Sehr gut. Das Townhaus ist eine sehr flexible Wohnform für verschiedene Haushaltsgrößen, -formen und -nutzungen. Die Häuser hier in der Straße werden ganz unterschiedlich genutzt: mal als Kombination Wohnen und Büro, mal als reines Wohnhaus mit ein, zwei, drei oder vier Wohneinheiten. Es funktioniert gut.

Häußermann: Ich finde es für eine innerstädtische Lage zu wenig dicht und ich finde den Boden untergenutzt. Das Berliner Stadtbild mit seinen sechsgeschossigen Häusern und der berühmten Traufhöhe von 22 Metern wird augenscheinlich und demonstrativ durchbrochen.

Höhne: Die Häuser hier entsprechen durchaus der üblichen Traufhöhe: fünf Geschosse plus Staffelgeschoss. Mehr geht nicht, weil sonst die Hochhausgrenze überschritten wäre, man aber in solchen Häusern keinen zweiten Fluchtweg schaffen kann.

Als diese Townhäuser gebaut wurden, gab es zwei Meinungen: Für die einen waren sie eine bürgerliche Bereicherung der Berliner Innenstadt; andere sahen sie als Startsignal einer beängstigenden sozialen und stadträumlichen Veränderung.

Häußermann: Eine Massenbewegung ist das Townhaus ja nicht. Aber ein soziales Signal ist es schon. Es ist das Produkt einer Politik, die Leute mit höherem Einkommen, die ein eigenes Haus bauen wollen, in der Stadt zu halten. Und diese Townhäuser hier sind natürlich symbolträchtige, spektakuläre Angebote, die signalisieren sollen: Guckt her, individuelles Eigenheim geht auch in der Stadt. Aber ist es nicht ein Missverständnis, dass man dieses spezielle Bedürfnis nach dem Eigenheim, das mit ganz bestimmten Lebensweisen – Familie, Garten, Privatheit, eine bestimmte Umgebung – einhergeht, in dieser Form in die Stadt holt? Ich habe nichts gegen Wohneigentum, aber nicht in dieser typisch suburbanen Form.

Höhne: Ich finde die Form des Townhauses gar nicht suburban. Im Gegenteil: Die Kombination von gewerblichen Flächen unten und Wohnen oben ist doch klassisch-städtisch. Suburban finde ich nur, dass jeder unabhängig vom Nachbarn seinen Geschmack ausleben konnte.

Häußermann: Kommerzielle Nutzungen im Erdgeschoss vermisse ich hier. Wollten Sie keine, durften Sie nicht oder haben Sie hier sowieso nicht mit Kundschaft gerechnet?

Höhne: Nein, im Gegenteil. Im Kaufvertrag waren kommerzielle Nutzungen nicht ausgeschlossen. Es gibt zwar in dieser Zeile keine Läden, aber einen Verlag, eine Maklerin, zwei Projektentwickler und zwei Architekturbüros. Es sind, glaube ich, 25 Prozent gewerbliche Nutzung pro Haus erlaubt. Auf der anderen Blockseite, wo mit mehr Fußgängern zu rechnen ist, wurde ein höherer Gewerbeanteil zugelassen. Der Quadratmeterpreis der Grundstücke war entsprechend höher.

Häußermann: Wie ist die soziale Mischung im Townhaus-Block?

Höhne: Sicher begrenzt – aber hier wohnen nicht nur Reiche, wie es in den Medien gern dargestellt wird. Es gibt auch Leute, die sich das Haus nur leisten konnten, weil sie einen Teil vermieten oder Bauherrengemeinschaften gebildet haben. Strukturell sehe ich das Townhaus als Beitrag zu einer gesunden Mischung innerhalb der Stadt, und zwar typologisch, gestalterisch und sozial. In einer Gegend wie dieser, in der es Wohnungen überwiegend in Plattenbauten gibt, bereichern sie das Bild. Diese Mischung aus komplett unterschiedlichen städtebaulichen Ansätzen, die so dicht aufeinandertreffen, hat einen großen Reiz.

Herr Häußermann, ist Neubau in der Stadt ein geeignetes Mittel, um soziale ­Mischung zu fördern oder zu erhalten?

Häußermann: Wenn soziale Mischung überhaupt irgendwo entstehen soll, dann nur über den Bau von bezahlbaren Wohnungen. Aber wir erleben das Gegenteil, das Auslaufen von Sozialbindungen. Dadurch und durch den massenhaften Verkauf an private Investoren hat der Sozialwohnungsbau seine Regulierungsfunktion weitgehend verloren. Er ist eigentlich ein Auslaufmodell. Die einzige Stadt, die bei Neubauvorhaben einen bestimmten Anteil an Sozialwohnungen erzwingt, ist München. Und zwar einfach, weil es sich diese Stadt leisten kann. Anderswo entstehen nur frei finanzierte Wohnungen, die sich nur Leute mit überdurchschnittlichem Einkommen leisten können. Und weil auch der Altbaubestand teuer saniert wird und ärmeren Leuten nicht mehr zugänglich ist, haben wir ein Problem.

Hat man als Architekt noch einen Einfluss auf diese Prozesse?

Höhne: Es ist heute extrem schwierig, bezahlbaren Wohnraum im Neubau zu schaffen. Wir haben vor ein, zwei Jahren in Pankow eine größere Wohnanlage zu sehr günstigen Kosten realisiert. Dieses Projekt ist an einen Rentenfonds gegangen, der sich mit einer Rendite von etwa fünf Prozent zufrieden gibt. Die Miete liegt trotzdem zwischen 8,75 Euro und 9,25 Euro. Selbst am Stadtrand, bei mäßigen Grundstückskosten und Renditeerwartungen, sind günstigere Mieten praktisch unmöglich. Es sei denn, man bekäme die Grundstücke umsonst. Und auch dann ließe sich selbst bei einfacher Bauweise keine Quadratmetermiete unter sieben Euro realisieren.

Häußermann: Es wird immer dann günstiger, wenn Selbstnutzer bauen – Gemeinschaften oder Genossenschaften. Erst recht, wenn sie bereit sind, anfangs eine karge Ausstattung hinzunehmen und erst nach und nach ausbauen. Oder wenn sie selbst Hand anlegen. Aber auch dann sind Neubauten für viele nur bei günstigen Grundstückspreisen erreichbar. Und das ist natürlich Sache der Stadt oder des Landes, diese Form zu unterstützen oder nicht.

Welche Chancen zur Einflussnahme sehen Sie über Planung und Baurechte?

Häußermann: Das ist natürlich möglich, siehe München. Wenn die Stadt über größere zusammenhängende Grundstücke verfügt, kann sie Entwicklungsgebiete ausweisen und für die Grundstücke Anfangs- und Endpreise festlegen. Das ist aber leider nicht der Normalfall.

Höhne: Die derzeitige Lage auf dem Grundstücksmarkt ist zum Beispiel in Berlin ver­heerend. Weil alle mit steigenden Grundstückspreisen rechnen, haben viele Akteure gar kein Interesse am Bauen. Sie sichern sich Grundstücke allein mit dem Ziel, sie nach einem bis zwei Jahren weiterzuverkaufen. Das ist ­reine Spekulation; es treibt die Preise und führt dazu, dass viele Grundstücke lange unbebaut bleiben.

Häußermann: Kaufen nicht Investoren die Grundstücke hauptsächlich vom Land?

Höhne: Über dessen Grundstücke wird am meisten diskutiert, aber sie dominieren den Markt nicht. Und auch das Land kann nur schwer verhindern, dass mit von ihm veräußerten Grundstücken spekuliert wird.

Kann der Stand der bauenden Architekten daran etwas ändern? Oder muss er sich darauf beschränken, zu realisieren, was Bauherren oder Investoren wünschen?

Häußermann: Das kann der Architektenstand nur als kollektiver Akteur. Der einzelne Architekt ist darauf angewiesen, Aufträge zu akquirieren und die Wünsche des Auftraggebers zu erfüllen. In diesem Rahmen kann er natürlich etwas bewegen, ein Projekt städtischer gestalten zum Beispiel. Aber für Fragen des Sozialwohnungsbaus, der Grundstückspolitik oder der Entwicklungsgebiete braucht es das gemeinsame Engagement aller Akteure. Wir sind heute am Tiefpunkt der gesellschaftlichen Einflussnahme auf die Städte. Es wird zwar viel von Stadtumbau geredet, aber der Kernbereich der Stadtentwicklung ist für die praktische Politik kein Thema mehr. Nämlich die Frage, wie verschiedene soziale Gruppen an welchem Ort zusammenkommen und zusammenhalten.

Höhne: Das sehe ich ganz genauso. Wie ist eine städtische Mischung möglich, welche Rahmenbedingungen müssten geschaffen werden, dass Wohnungsbau nicht zu Verdrängung führt, sondern zur Vielfalt beiträgt? Das sind zentrale Fragen, deren Gewicht völlig unterschätzt wird.

Herr Höhne, würde Sie sozialer Wohnungsbau reizen, wenn es ihn noch gäbe?

Höhne: Ja, das ist ein absolut spannendes Thema. Aber es gibt ihn hier nicht.

Kann nicht Neubau auch sozial wirken, wenn er gar nicht sozial gemeint ist? Er hält Bewohner mit höherem Einkommen davon ab, in eine ältere Wohnung zu gehen.

Häußermann: Das stimmt schon. Aber es funktioniert nur, wenn die älteren Wohnungen günstig bleiben. Und das ist eben nicht der Fall.

Höhne: Ja, das beobachte ich am Prenzlauer Berg. Das Problem dort ist ja nicht der Neubau von Luxuswohnungen, sondern die massenhafte Aufwertung von Bestand.

Manchen Kritikern gilt inzwischen jeder Innenstadt-Neubau als Sündenfall, weil dann Bewohner mit mehr Geld kommen.

Häußermann: Ich habe die Neubauten immer gegen die Gentrifizierungsgegner verteidigt. Diese Projekte mögen atmosphärisch das ­Leben beeinflussen, vor allem wenn sie größer sind. Aber ich glaube nicht, dass durch einzelne Projekte ein Quartier nachhaltig verändert wird.

Haben für Sie als Stadtsoziologe Bilder von Fassaden, von Stadt Bedeutung?

Häußermann: Mir persönlich sind sie wichtig; mir gefällt eine schöne Stadt. Auf das soziale Leben hat eine Fassade allein meines Erachtens wenig Einfluss. Es gibt Slums mit schönen Fassaden und öde Reiche-Leute-Viertel.

Höhne: Fassaden tragen ganz entscheidend zur Atmosphäre eines Viertels bei, ihre Plastizität, die Materialität und die Farbigkeit. Die Fassaden formen geradezu den Stadtraum.

Häußermann: Darum sollten Architekten nicht zu originalitätssüchtig sein.

Was sollten Architekten stattdessen sein – aus Sicht des Stadtforschers?

Häußermann: Sie sollten aus den gesellschaftlich vorgegebenen Bedingungen das Beste machen. Die Qualität von Architektur bemisst sich daran, wie sie sich mit der ­Realität auseinandersetzt. Und Schönheit tut jeder Seele gut.