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[ Nachverdichtung ]

Ein perfektes Paar

Statt Giebeldachhütten werden wieder Wohn- und Geschäftshäuser gebaut, teils von den Handelskonzernen selbst. Die Synergieeffekte überzeugen, weil es viele Gewinner gibt. Ob auch die Baukultur einer wird, ist aber noch nicht ganz klar

In der Berliner Pasteurstraße errichtete eine Baugruppe Wohnungen über einem Supermarkt.

Von Heiko Haberle

In Berlin fallen die letzten Kaufhallen aus DDR-Zeiten gerade reihenweise. Ebenso kaum 15 Jahre alte Giebel- und Flachdachhütten, die dank freier und günstiger Grundstücke sogar in zentralen Lagen entstanden. Die Branche als Helden der Baukultur zu feiern, ist also absolut unangemessen, schließlich hat sie Deutschland in nur 20 Jahren flächendeckend mit gestalterisch anspruchsloser Massenware zugestellt (freilich ohne große Gegenwehr der Kommunen) und tut es in suburbanen und ländlichen Räumen bis heute.
Zuvor war es ganz normal, dass ein Supermarkt in einem Wohn- oder Geschäftshaus liegt. Doch dann sollten die Flächen größer und die Parkplätze mehr werden, was nur nach Neubau-Firmenschema ging. Jetzt wirken die Konzerne fast überrascht in ihrer Erkenntnis, dass über den Märkten und den oft leeren Parkplätzen noch Platz für Wohnungen wäre. Endlich lohnt es sich, höher zu bauen, und auch der Druck aus der Berliner Politik ist gewachsen, die 2017 und 2018 den Handel zu „Supermarktgipfeln“ geladen hatte. Dabei fand man 330 Märkte mit Potenzial für jeweils 50 bis 100 Wohnungen, Parkplätze noch nicht mitgezählt. Und jetzt wird tatsächlich „aufgestockt“ – zumindest symbolisch, denn aus statischen und funktionalen Gründen wird fast immer abgerissen und neu gebaut.

Riegelware: Der Entwurf für Berlin-Friedrichsfelde dient Aldi-Nord als Blaupause.

Aldi-Nord: pragmatisches Tauschgeschäft

Als Aldi-Nord Anfang 2018 ankündigte, in Berlin jetzt auch Wohnungen zu bauen, wurde die Meldung zum oft missverstandenen Selbstläufer. Es klang einfach zu kurios: nach Unterwäsche, Notebooks und Fahrrädern jetzt eben auch „Discount-Wohnungen“. Doch natürlich wollte man nicht Wohnungen verkaufen, sondern in Berlin neue Märkte mit Mietwohnungen darüber bauen. Grundlage ist eine Art Deal mit den Baubehörden: Aldi-Nord werden Verkaufsflächen größer als 800 Quadratmeter zugestanden. Weil dafür meist eine Ausweisung als Sondergebiet und somit eine Bebauungsplanänderung nötig wird, greift die Berliner „kooperative Baulandentwicklung“. Sie sieht ab 5.000 Quadratmeter Geschossfläche Wohnen einen Anteil von 30 Prozent Sozialwohnungen vor (außerdem Zahlungen für den Bau von Schulen, Kitas, Grünflächen).

Über 15 Standorte seien mittlerweile in Planung, so Aldi-Nord. Konkret wird es in der Sewanstraße in Friedrichsfelde und der Silbersteinstraße in Neukölln mit jeweils bis zu 200 Wohnungen. Die Sozialwohnungen werden zu den üblichen 6,50 Euro Kaltmiete angeboten, ohne dass Aldi-Nord die Wohnungsbauförderung tatsächlich in Anspruch nimmt. Für den Rest strebt man zwischen 10 und 12 Euro an, was für Neubauten inzwischen günstig ist.

Stutzig macht, dass quasi als Symbolbild für alle Neubauten noch immer die Visualisierung aus Friedrichsfelde dient. In der dortigen DDR-Großwohnsiedlung macht der lange Riegel Sinn, aber der Neuköllner Standort ist beengter und verdient eine andere Architektur. Auch das Bauschild eines schon im Bau befindlichen Markts mit zwei Wohngeschossen an der Oranienburger Straße in Wittenau verspricht eher architektonische Discountware. Aldi-Nord betont zwar, dass man den „individuellen Bedarf“ und „individuelle Umstände“ berücksichtige, aber auch die „Integration sich wiederholender Elemente“ anstrebe – ebenso wie die von Parkplätzen. So besteht durchaus doch die Gefahr, dass, wie bisher die Flachbauten, auch die Wohnbauten dereinst als Aldi-Produkte erkennbar sein werden – gut für die Markenbindung, schlecht für die Stadt.

Kooperation: In Frankfurt baut Lidl mit der städtischen Wohnungsbaugesellschaft ABG.

Lidl: Experimenten nicht abgeneigt

Als man Aldi-Nord als Pionier feierte, war Lidl schon deutlich weiter, nicht auf Berlin beschränkt und konzeptionell agiler. Man mietet an, baut für sich selbst, kooperiert mit Projektentwicklern oder tritt selbst als solcher für andere Eigentümer auf, wie Lidls Immobilienchef Alexander Thurn die Konstellationen umreißt. Zugleich betont er, dass das Thema Parkplätze noch nicht erledigt ist: „Auf dem Land, in kleineren Städten und am Stadtrand benötigen wir eingeschossige Filialen mit großzügigen und kundenfreundlichen Parkflächen, um den Kundenwünschen dort gerecht zu werden.“ Dazu passen auch Lidls neue „Metropolfilialen“, die an zentralen Standorten bis zu 1.400 Quadratmeter große Märkte ermöglichen – aufgeständert über den Parkplätzen. Wohnungen sind darüber oder daneben zumindest theoretisch möglich.

Doch es geht auch individueller: In München sind mehrere Projekte mit Wohn- oder Büronutzung in Planung. In Frankfurt am Main wird im Stadtteil Gallus eine Giebelhalle ersetzt. Geplant von cyrus moser architekten, sollen hier ein Markt mit Kundentiefgarage und 40 Wohnungen darüber entstehen, die Lidl behalten will. Dahinter wird die städtische Wohnungsbaugesellschaft ABG 70 weitere Wohnungen bauen. Als neuer Eigentümer des Nürk-Areals in Esslingen veranstaltete man gemeinsam mit der Stadt gar einen städtebaulichen Wettbewerb. Nach dem siegreichen Konzept von Pesch Partner plant man neben dem Discounter noch weitere Läden, 180 Wohnungen und 400 (!) Tiefgaragenplätze.

Supermarktstadt: In Esslingen entwickelt Lidl ein Quartier.

Im Autoländle rund um Stuttgart werden die wohl gefüllt, nicht jedoch an der Bornholmer Straße in Berlin, wo Lidl schon 2011, also knapp vor dem Boom, ein interessantes Experiment wagte, das man ökonomisch vielleicht schon bereut. Auf dem Areal des früheren Grenzübergangs baute man (neben dem obligatorischen Parkplatz) einen Markt mit acht Atriumwohnungen auf dem Dach, die über eine gemeinsame Terrasse erschlossen werden. Da die Mieten, die an Lidl gezahlt werden, unter 10 Euro pro Quadratmeter liegen sollen, nehmen die Bewohner vielleicht in Kauf, dass die direkten Nachbarn in den viel höheren Neubauten nun auf ihre „Dachwohnungen“ hinuntersehen können.

Jüngeren Datums ist der Neubau an der Prenzlauer Allee, wo Lidl ebenfalls erstmals baute, nach einem Weiterverkauf aber nur noch Mieter ist. Nach einem Entwurf von deluse architects wurde hier der Blockrand bis zur Traufe geschlossen. Der Markt bildet einen begrünten Sockel, auf dem ein Vorder- und zwei Hinterhäuser stehen, teilweise durch Loggien entlang der Brandwand verbunden. Parkplätze haben hier nur die Bewohner in der Tiefgarage. Der Aufzug dorthin führt durch den Markt hindurch.

Platz an der Sonne: Über Lidl an der Prenzlauer Allee haben die Bewohner von Vorder- und Hinterhaus Loggien an der Brandwand.

Tengelmann: Sozial­wohnungen, ja bitte!

Auf jeden Fall Bestandshalter bleiben will Tengelmann (OBI, TEDi, KiK und weltweite E-Commerce-Beteiligungen, etwa an Zalando). Zwar ist man nach dem Verkauf der Ketten Plus, Tengelmann und Kaiser’s kein Lebensmittelhändler mehr, doch viele Grundstücke sind bei der Tengelmann Real Estate Immobiliengesellschaft (TREI) verblieben – in Berlin sogar sehr attraktive: so an der Köpenicker Straße in Kreuzberg, wo 2014 in bester Spreelage ein Netto-Markt (vorher Plus) abbrannte und nicht mehr aufgebaut wurde. Oder die drei DDR-Kaufhallen (typischerweise auf Eckgrundstücken), die zu Kaiser’s-Märkten und zuletzt zu Rewe oder Edeka wurden. Während an der Fürstenberger Straße in Mitte noch eingekauft wird, sind an der Winsstraße und der Pappelallee in Prenzlauer Berg die Bagger angerollt. Das hat gedauert, denn sind die Händler nicht selbst Grundbesitzer, bleiben sie trotz Aussicht auf mehr Fläche lieber. „Man braucht einen beendeten Mietvertrag. Ansonsten verkaufen die Märkte lieber weiter in einer alten Bude, als für zwei Jahre zu schließen“, sagt Pepijn Morshuis, CEO von TREI.

Für den Standort Pappelallee (240 WE) hatte man einen Wettbewerb ausgelobt, den J. MAYER H. gewann, was für die exponierte Lage an einer Brücke über die Ringbahn nachvollziehbar ist. Der zweitplatzierte Stephan Höhne mit seiner geradezu konträren Handschrift durfte stattdessen das integriertere Grundstück an der Winsstraße (183 WE) beplanen. „Architektur ist bei uns standortabhängig“, bemerkt Morshuis. „Bei der Fassade und anderen Gestaltungsfragen lassen wir den Architekten viel Spielraum. Bei den Grundrissen machen wir aber recht genaue Vorgaben.“ Je nach Projekt sind auch die Architekten der TREI-Bauabteilung mehr oder weniger früh involviert. Zwar werden die Grundrisse individuell geplant, aber im Hinblick auf einen langfristigen Bedarf. „Schließlich wollen wir die Wohnungen für die nächsten 50 Jahre behalten“, so Morshuis. So entstehen hauptsächlich kompakte Wohnungen zwischen 40 und 60 Quadratmetern sowie einige familientaugliche zwischen 100 und 120 Quadratmetern.

Mietpreise werden erst gegen Fertigstellung verkündet. Relative Bezahlbarkeit will man durch eher kleine Wohnungen erreichen. Doch zumindest an der Köpenicker Straße, wo Tchoban Voss Architekten erneut direkt an der Spree planen dürfen (circa 190 WE), werden 30 Prozent Sozialwohnungen für 6,50 Euro errichtet. Wegen des nötigen neuen Bebauungsplans greift hier die kooperative Baulandentwicklung, wie Morshuis erklärt: „Mit Sozialwohnungen haben wir gar kein Problem. Die kooperative Baulandentwicklung ist eine der wenigen Regulierungen, die wirklich Sinn ergibt.“ Wie Aldi-Nord, will auch die TREI die Sozialwohnungen ohne Förderung anbieten.

„Wenn wir urbane Wohnobjekte entwickeln, stellt sich immer die Frage nach dem Erdgeschoss, denn niemand wohnt dort gerne. Die Kombination mit einem Supermarkt ist also ideal“, findet Pepijn Morshuis. Und dass viele Märkte naturgemäß an Hauptstraßen liegen und schon früh morgens Anlieferung und Verkauf beginnen, schließt Luxusprojekte weitgehend aus. „Wir bauen nur Mietwohnungen, weil die Nutzungsmischung eine Herausforderung ist. Eigentümer werden eher Probleme damit haben“, ergänzt Morshuis und weist auch auf die komplizierte Verwaltung einer Mischimmobilie mit vielen Besitzern hin.

Hoflandschaft: Über Rewe an der Pasteurstraße hat eine Baugruppe vier Wohnhäuser errichtet.

Supermarkt verliert gegen Baugruppe

In der Pasteurstraße in Prenzlauer Berg hat man sich das getraut. Als der irische Eigentümer das mit einer DDR-Kaufhalle bebaute Grundstück verkaufte, bot der Mieter Rewe mit, verlor jedoch gegen eine Baugruppe. Für diese schien es attraktiv, den Supermarkt zu halten, um die unteren Geschosse auszunutzen. Nachdem Überlegungen, Rewe wieder als Mieter einzubinden, gescheitert waren, dann die überraschende, aber naheliegende Lösung: Rewe erwarb Eigentumsanteile und wurde Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das finanzielle Risiko, einschließlich der Vorfinanzierung, trug allerdings die Baugruppe. Die Bauzeit überbrückte der Lebensmittelhändler in einem Provisorium auf einer nahen Brache.

Im Neubau von zanderrotharchitekten bilden der Markt und die eingehauste Anlieferungszone einen Sockel, der fast das gesamte Grundstück besetzt. Darüber liegen um einen Garten herum im vorderen Riegel und drei Hinterhäusern die 52 Etagen-, Duplex- oder Triplexwohnungen – einspännig, zweispännig oder per Laubengang erschlossen. Parkplätze für Kunden liegen im Erd-, für Bewohner im Tiefgeschoss.

 

Studie: 725.000 Wohnungen

2015 hatten die TU Darmstadt und das Pestel Institut bereits das Wohnraumpotenzial offengelegt, das auf den Dächern von Bestandswohnbauten liegt. Die erneut von der BAK und anderen Planer-, Bau- und Immobilienverbänden beauftragte „Deutschlandstudie 2019“ widmet sich nun den Nichtwohngebäuden und deren Aufstockung, Umbau oder Ersatz. In den gefragten Regionen Deutschlands können demnach an Standorten von eingeschossigen Supermärkten in Mischgebieten 438.000 Wohnungen entstehen, in Innenstadtkernlagen sogar 725.000.

Beide Studien können jeweils in einer Kurz- und einer Langfassung auf der Website der BAK unter dem Punkt Wohnraumpotentiale durch Aufstockung“ heruntergeladen werden.

 

 

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